대치동 80억 꼬마빌딩 경매, 28명 ‘우르르’…83억원에 낙찰
https://v.daum.net/v/20240509055005583
경매에 나온 물건 중 매각이 성사되는 비율인 낙찰률(매각률)은 최근 들어 다소 개선되는 분위기다. 매각률은 2월 25%에서 3월 37.5%, 4월 45.5%로 석 달 연속 상승했다. 낙찰률은 경매 시장에서 인기를 나타내는 지표 중 하나다. 저가 매수세 유입으로 매각가율도 3월 73.8%에서 4월 84.2%로 올랐다.
이 선임연구원은 “서울, 특히 강남 3구에서 경매로 넘어온 꼬마빌딩이 2회 이상 유찰되지 않고 1회나 2회차에 낙찰되는 분위기다”고 전했다.
PF 부실 사업장 ‘자금 회수’… 시공사들 보증책임 현실화
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건설업계 관계자는 “부동산 호황기 당시 고가로 토지를 매입해 본PF 전환에 실패한 브리지론 단계도 시공사가 지급보증을 제공해 초기 자금대여가 가능했다”면서 “시공사가 사업장을 인수해 자체사업으로 전환하는 경우도 있지만 저가에 매각해 지급보증 책임마저 져야 하는 위태로운 상황에 내몰렸다”고 설명했다.
PF 정상화 방안에는 브리지론 단계의 사업장 가운데 4단계 세분화 기준에 따른 최하위 사업장의 퇴출 방안이 담겼다. 최하위 ‘회수 의문’ 단계로 분류된 사업장에 대해선 금융당국이 충당금 부담 기준을 대폭 늘려 금융회사가 부실 사업장을 경·공매 처분하도록 유도하는 것이다. 종전 대비 두 배 이상인 75% 이상 충당금을 쌓아야 한다.
이에 따라 건설업계에선 ‘살생부’가 정해졌다는 공포가 확산하고 있다. 구조조정 타깃은 브리지론 사업장이다. 워크아웃(재무구조 개선작업) 절차를 진행한 태영건설도 59개 사업장 가운데 브리지론 사업장을 대상으로 정리 수순을 밟고 있다.
벌써 30건 신청된 건설공제조합 책임준공 보증.. 건설사 단비될까
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건설산업연구원은 지난달 발간한 ‘부동산 PF 약정의 공정성 제고를 위한 제도적 보완 방안’이라는 보고서를 통해 책임준공의 문제점을 지적했다. 보고서는 준공 기간이 하루라도 지나면 건설사는 시행사와 함께 PF 채무를 상환해야 하는 만큼 고금리 상황에서 사업성이 악화해 건설사와 PF 부실 위험이 더 높아졌다고 진단했다.
부동산업계에서는 이 같은 책임준공 보증상품의 출시를 환영한다. 업계 한 관계자는 “보증을 받을 수 있는 업체의 신용도를 BBB+까지 확대한 것만으로도 업계 위험 요인을 크게 줄일 수 있을 것”이라고 설명했다.
“보증금 돌려주세요”… 임차권등기명령 올해 58% 급증
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전세사기 여파에 지난해 역대 최다를 기록한 ‘임차권등기명령’ 신청 건수가 올해에도 급증하는 상황이다. 지난해 같은 기간보다 60% 가까이 늘어난 것으로 나타났다.
9일 대법원 등기정보광장에 따르면 올들어 4월까지 전국의 임차권등기명령 신청 건수(집합건물 기준)는 1만7917건으로 지난해 동기(1만1339건)보다 58.0% 늘어난 것으로 나타났다. 2년 전과 비교하면 6.7배나 많다.
부동산 업계에서는 이런 추세대로라면 올해 연간 임차권등기명령 신청은 지난해의 역대 최다 기록을 경신할 것으로 내다봤다. 지난해 전국 임차권등기명령 신청 건수는 총 4만5445건이다. 2010년 대법원이 임차권등기명령 신청 건수를 공개한 이후 가장 많은 수준으로 2022년의 3.8배에 달하는 규모다.
“공사 현장 사방이 지뢰밭”… 재개발 속도 높이자 국토부 중재 올인
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전국 공사 현장은 곳곳이 지뢰밭이다. 자잿값·인건비 상승으로 언제 분쟁이 터질지 모른다. 공사 중단이 길어지면서 신뢰할 수 있는 기관에 공사비 검증을 신청하거나 중재를 요청한 건수도 점차 느는 추세다. 정부는 공사비 갈등이 주택난 심화로 이어지지 않도록 전국 사업장을 모니터링하며 공사비 중재에 올인하고 있다.
8일 한국건설기술연구원(KICT)의 공사비원가관리센터 통계에 따르면 올 3월 기준 건설공사비지수(잠정)는 전년동기(151.22) 대비 2.4% 상승한 154.85를 기록했다. 이 지수는 지난 1월부터 계속 상승하면서 역대 최고치를 갈아치우고 있다. 건설공사비지수는 공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등의 가격변동을 나타내는 지표다.
치솟은 공사비 갈등에 한국부동산원에 접수된 공사비 검증 의뢰 건수도 크게 늘었다. 2019년 3건에서 지난해 30건으로 4년 만에 10배 늘었다.
국내 유일의 상설 법정 중개 기관인 대한상사중재원에 지난해 접수된 건설·부동산 중재 건수와 금액 모두 증가 추세다. 지난해 중재 건수는 128건, 신청금액은 1조4286억원으로 집계됐다. 특히 신청금액이 1년 전과 비교해 4.4배 가까이 늘었다. 대규모 신도시 개발 이익금 분쟁도 있었지만 최근 건설자재 급등, 주 52시간 근로제 도입 등으로 추가 공사대금 청구 사건이 급증했다.
대통령실과 정부도 이 같은 상황을 심각하게 인지하고 있다. 윤석열 대통령은 지난달 열린 ‘도시주택공급 점검 회의’에서 “공사비 갈등을 신속하게 해결하도록 표준계약서를 활용하고 현장에 전문가를 파견하겠다”고 말했다.
이날은 총선 전 주택 공급에 속도를 내겠다고 강조하는 자리였는데 실제 회의 화두는 공사비 이슈였다는 게 참석자들의 전언이다. 윤 대통령을 비롯해 회의 참석자들은 건설공사비 상승으로 인한 분쟁에 대해 심각하게 받아들였다.
“빠르긴 한데”…정작 GTX 접근이 어렵다
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국토부는 당초 평일엔 2만1523명, 휴일엔 1만6788명이 노선을 이용할 것이라고 예상했다. 하지만 개통 후 31일간 평일 평균 7675명, 휴일은 1만16명에 그쳤다.
국토부는 이용객을 늘리고자 경부고속도로 지하화에 따라 연말까지 동탄역 주변 동서 연결도로를 6개 추가 개통한다는 구상이다. 또한 동탄신도시 내 접근성을 높이기 위해 출퇴근 버스 노선 5개도 신설할 방침이다.
결국 서울 진입을 위한 GTX가 개통되고 GTX를 위한 또다른 교통편이 추가되는 셈이 됐다. 준비 단계부터 수요에 대한 부분을 충분히 고려, 분석했다면 이처럼 시간과 비용이 추가로 발생하는 일을 줄일 수 있었기에 아쉬움이 남는 대목이다.
또한 더욱 문제는 GTX까지의 접근성이 아닌 핵심 정류장인 서울역과 삼성역 개통이 지연되고 있다는 점이다.
GTX-A 운정∼서울역 구간은 오는 12월, 서울역∼수서 구간은 오는 2026년 말 개통 예정이다. 하지만 삼성역에는 복합환승센터가 완공되는 2028년이 돼서야 정차하게 된다.
당초 국토부는 지난 2016년 서울시와 영동대로 복합개발 업무협약(MOU)을 맺고 삼성역을 영동대로 개발과 연계해 개발하기로 했다. 완공 목표는 2021년으로 계획했다. 하지만 재설계와 재공모 등의 복합적인 문제가 걸림돌로 작용하면서 예상보다 개통이 늦어지게 됐다.
“탈(脫)서울에”…수도권으로 번지는 전셋값 상승세
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업계에서는 서울 전셋값이 상승하면서 서울과 인접한 지역을 중심으로 수요가 이동하고 있다고 분석했다. 아파트 매매 시장이 회복할 기미를 보이지 않는 상황에서 서울보다 상대적으로 저렴한 수도권 전세를 택하는 이들 또한 늘어난 셈이다. 또한 전세사기 여파로 전세가율이 높은 비아파트 전세를 기피하면서 아파트 전세로 수요자가 몰렸다는 분석도 나온다.
실제로 지난달 24일 통계청이 발표한 올해 1분기 시도별 인구이동 자료에 따르면 경기도는 1만3152명이 순유입돼 전국에서 가장 유입 인구가 많았고 인천이 9681명으로 뒤이었다. 고령화 여파로 전국 인구 이동 규모는 전년 동월에 비해 감소했지만 인천 유입인구는 지난해보다 1878명 늘었다.
서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “전세사기 등 여파로 아파트 전세로 수요가 몰리고 서울에 전세를 얻지 못하는 수요자는 외곽으로 이동하는 현상이 발생했다”면서 “최근 집값이 오르지 않는다고 예상한 수요자가 늘어난 점도 전세 수요를 늘린 원인이 됐다”고 진단했다.
인구 유입이 늘어나면서 전세 매물 가뭄도 이어지고 있다. 아실에 따르면 8일까지 집계된 경기·인천 아파트 매물은 4만4432건(경기 3만7308건·인천 7124건)으로 지난 1월 1일 4만8315건(경기 4만75건·인천 8240건)과 비교해 약 8% 감소했다. 인천에서만 13.6% 감소했고 경기도는 7% 매물이 줄었다.
이달 서울 입주물량이 나오지 않으면서 한동안 수도권 전셋값 상승은 이어질 전망이다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 이달 경기도에서 5675가구, 인천에서 2563가구 등 총 8238가구가 입주한다. 4월 3790가구와 비교해 두 배 이상 늘었지만 지난해 평균 입주물량인 1만4359가구와 비교하면 절반 가까이 적은 물량이다.
[단독]”돈 더 줘” 수개월째 줄다리기…정부, 공사장 5곳 들여다본다
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국토부, 공사비 분쟁 주기적 전수조사…전문가 중재 및 부동산원 공사비 검증 ‘투트랙’
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앞서 윤석열 대통령은 올 초 주택 분야 민생 토론회에서 1기 신도시 재건축을 필두로 재건축·재개발 규제를 크게 완화했다. 하지만 공사비를 둘러싼 시공사와의 분쟁으로 사업 추진에 난항을 겪는 단지가 적지 않은 상황이다.
국토연구원은 이에 지난달 ‘주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략’ 보고서에서 건설업계의 숨통을 트여주기 위해서는 공사비 갈등 사전 예방·조정 기능 강화가 필요하다고 제언했다.
국토부는 공사비 관련 전수조사를 주기적으로 시행한다는 구상이다. 이 결과를 토대로 갈등이 우려되는 사업장을 선별하고 분쟁으로 번지기 전에 중재 전문가들을 파견해 선제 관리한다.
국토부 관계자는 “기존 정비 사업장에는 전문가를 파견해 중재하고 부동산원은 공사비 검증을 병행할 것”이라면서 “공사비 관련 분쟁조정위원회의 권한을 강화하는 방안 등 구체 사항을 정비할 계획”이라고 말했다.
외벽마저 기우뚱…830가구 새 아파트에 하자 5만8000건
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입주를 한 달밖에 남기지 않은 전남 무안의 830가구 아파트 단지에서 6만건 가까운 하자가 나오는 황당한 일이 벌어졌다. 2021년 8만건 넘는 하자가 접수돼 온 국민의 공분을 산 동탄신도시 아파트보다 가구당 접수 건수로는 더 많다. 수직이어야 할 아파트 외벽이 비스듬하게 서고 창틀과 바닥 사이가 벌어져 위아래층이 뚫리는 등 하자 내용도 충격적이다. 주민들은 불안에 떨며 입주를 거부하고 있으며, 군청 역시 안전에 문제가 있으면 인허가를 내주지 않겠다는 입장이다.
8일 현대엔지니어링과 무안군 등에 따르면, 지난달 26일부터 3일간 진행한 힐스테이트 오룡 사전 점검에서는 약 5만8000건의 하자가 접수됐다. 단순 계산으로 가구당 70건에 이른다. 지난 2017년 8만건 넘는 하자가 접수된 동탄 부영아파트가 1316가구였다는 점을 감안하면 역대 최다급 하자 건수다. 부영아파트는 지역 정치인들이 공개적으로 문제를 제기하면서 건설사가 입주민 요구를 대부분 수용하는 것으로 마무리됐다.
대기업 브랜드 아파트의 황당한 시공 품질에 분노한 입주 예정자들은 인허가권을 가진 무안군청 홈페이지에 힐스테이트 오룡 관련 공개 민원 글만 100건 넘게 올렸다. 이들은 “지자체의 권한으로 준공 허가를 내주지 말아달라”고 요구하고 있다.
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