전세보증금 반환 지연 시 대응 방법으로서, 내용증명 발송, 임차권등기명령 신청, 보증금 반환청구 소송까지 실제 절차를 포함해 작성되었습니다.
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전세 만료 시 보증금 못 받을 때, 세입자가 꼭 알아야 할 법적 대응 3단계
2025년 5월, 전세계약이 끝나면 나는 이사를 가야 한다. 그런데 집주인은 “새 세입자가 들어오기 전까지는 보증금을 돌려줄 수 없다”고 한다. 전세금 3억 원을 걸고 살던 내 입장에선 말 그대로 멘붕이다.
이럴 때 세입자는 어떻게 대응해야 할까?
답은 명확하다. 내용증명 발송 → 임차권등기명령 신청 → 보증금 반환청구 소송이라는 3단계 법적 절차를 밟으면 된다. 지금부터 이 과정을 자세히 알아보자.
✅ 1단계: 내용증명으로 보증금 반환을 공식 요청하자
● 왜 내용증명을 보내야 하나?
내용증명은 법적으로 “내가 언제, 어떤 내용으로, 누구에게 문서를 보냈다”는 사실을 증거로 남기는 방법이다. 구두로 백 번 말하는 것보다 한 장의 문서가 더 강력한 증거가 된다.
내용증명을 보내는 목적은 다음과 같다:
- 계약 종료일 통보 및 퇴거 의사 전달
- 전세보증금 반환 요청
- 반환 거부 시 소송 등의 법적 절차 진행 예고
**내용증명은 우체국(또는 인터넷 우체국)**에서 3부 작성하여 보낼 수 있으며, 보낸 사본과 접수증은 반드시 보관해야 한다.
● 내용증명 예시 (전세금 반환 요청용)
제목: 전세보증금 반환 요청
발신인: 홍길동 / 서울시 강남구 ○○로 123, 201호
수신인: 김주인 / 서울시 강남구 ○○로 456
본인은 귀하와 2023년 5월 1일부터 2025년 4월 30일까지 아래 주택에 대해 전세계약을 체결하였으며, 해당 계약은 2025년 4월 30일자로 종료됩니다.
임차 주소: 서울시 강남구 ○○로 123, 201호
전세보증금: 금삼억 원 (₩300,000,000)
귀하는 새 임차인이 들어오기 전까지 보증금 반환이 어렵다고 하였으나, 이는 주택임대차보호법상 임대인의 반환의무를 위반하는 행위입니다.
이에 계약 종료일인 2025년 5월 1일까지 전세보증금을 반환해 주시기 바라며, 기한 내 반환이 이루어지지 않을 경우 법적 대응을 개시하겠습니다.
2025년 4월 5일
발신인: 홍길동 (서명 또는 인)
✅ 2단계: 임차권등기명령 신청 – 이사부터 안전하게 하자
● 임차권등기명령이란?
집주인이 보증금을 돌려주지 않아 이사를 할 수 없을 때, 전입신고와 확정일자 등 임차인의 권리를 유지한 채 퇴거할 수 있도록 법원이 허가해주는 절차다.
이걸 하면:
- 기존 주소에 ‘임차권등기’를 해놓고,
- 실제 거주지는 옮기되,
- 보증금 반환청구 권리는 그대로 유지된다.
즉, 전세금을 받지 못해도 안심하고 이사할 수 있게 해주는 장치다.
● 신청 방법 및 비용
- 신청 법원: 해당 부동산 관할 지방법원(민원실 또는 등기과)
- 필요 서류:
- 임대차 계약서 사본
- 전입신고 사실 확인서
- 확정일자 확인서
- 내용증명 복사본
- 주민등록초본
- 수수료: 약 2만 원 내외
● 처리 기간
임차권등기명령은 보통 1~2주 이내에 완료되며, 이후 등기소에서 해당 주소에 ‘임차권 등기’가 이뤄진다. 등기가 완료되면 주민등록 이전 및 이사가 가능하다.
✅ 3단계: 보증금 반환청구 소송 – 결국 돌려받는 강제 수단
내용증명도 무시하고, 임차권등기를 해놔도 집주인이 끝내 버틴다면, 법원에 전세보증금 반환청구 소송을 제기해야 한다.
● 소송 절차 요약
- 소장 제출: 집주인 주소지 관할 지방법원
- 집주인에 소장 송달
- 변론기일 지정 및 심리
- 판결 선고
- 판결문으로 강제집행 (압류 등)
● 제출 서류
- 임대차계약서
- 전입신고 및 확정일자 서류
- 임차권등기명령 결정문(있는 경우)
- 내용증명 사본
- 주민등록초본
● 변호사 없이 가능한가?
네. 금전 반환 소송은 비교적 간단한 민사소송에 해당되어, 법률구조공단 또는 법원 민원실의 도움을 받아 본인이 직접 진행하는 소액소송도 가능하다.
- 소액(3,000만 원 이하)일 경우 소액심판 청구로 간편하게 진행 가능
- 서류 작성을 도와주는 ‘소송서류 작성지원 시스템’도 있다
⚖️ 판결 후 강제집행 – 보증금을 반드시 돌려받자
판결에서 승소하면 **판결문을 근거로 집주인의 부동산, 예금, 월세 수입 등에 대해 강제집행(압류)**을 할 수 있다.
- 부동산 압류 후 경매 신청 가능
- 임대수입(월세) 채권 압류 가능
- 예금 계좌 추적 및 압류 가능
※ 단, 집주인의 재산이 이미 없거나 담보잡혀 있으면 실익이 낮아질 수 있으니, 소송 전 집주인의 재산 상태를 파악하는 것도 중요하다.
🧠 세입자가 알아야 할 유용한 팁
- 전세계약 만료 전 최소 1~2개월 전에 내용증명 발송
- 보증금 반환이 어려울 조짐이 보이면 곧바로 임차권등기명령 신청
- 집주인이 연락두절일 경우, 법원의 공시송달 절차 활용
- HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면, 보증기관을 통해 간접 청구 가능
📌 마무리 요약
절차 목적 시기
| 내용증명 | 반환 요청 공식 통보 | 계약 종료 1~2개월 전 |
| 임차권등기명령 | 안전한 퇴거 및 권리보전 | 이사 전 |
| 반환청구 소송 | 보증금 강제 회수 | 반환 거부 시 |
전세보증금은 서민에게 집 한 채만큼이나 소중한 재산입니다.
주인이 “새 세입자 구해질 때까지 기다려 달라”는 말은 법적으로 통하지 않습니다.
내용증명으로 시작해, 필요한 절차를 신속히 밟아 여러분의 소중한 권리를 반드시 지키시길 바랍니다.
관리자