2025년 4월 기준, **서울 송파구 일부 지역(잠실·문정·가락·방이동 등)**은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며,
이 구역 내에서 아파트 매수(특히 분양권이나 빌라, 다세대 포함) 시,
매수자(구입자)가 반드시 해야 할 절차와 주의사항이 존재합니다.
아래에서 차근차근 매수자가 해야 하는 일,
계약 시점 및 입주 시기 요건,
위반 시 불이익까지 정확하게 정리해드릴게요!
🏢 송파구 토지거래허가구역 내 아파트 매수 시 매수자가 해야 할 일 (2025년 기준)
✅ 1. 먼저, 내가 사려는 아파트가 토지거래허가구역에 포함되어 있는지 확인!
▶ 확인 방법
- 국토교통부 부동산거래관리시스템:
https://rtms.molit.go.kr - 주소 입력 → 허가구역 여부 및 면적 기준 확인
📌 송파구 내 허가구역 예시 (2025년 4월 기준):
- 잠실동 (잠실주공5단지, 잠실엘스, 리센츠 등)
- 문정동, 방이동, 가락동, 위례 일부 지역
- 주로 재건축·재개발 예정지역, 신축 아파트, 역세권 중심
✅ 2. 허가 대상 여부 판단 기준
항목 기준
| 거래면적 | 아파트는 일반적으로 18㎡ 이상 주거지역 → 허가 필요 |
| → 즉, 거의 모든 아파트 거래는 허가 대상 | |
| 거래 유형 | 매매 / 증여 / 교환 등 소유권이 이전되는 모든 거래 |
✅ 3. 매수자가 해야 하는 것 (계약 전~입주까지 순서대로)
▶ Step 1. 조건부 계약서 작성
- 허가 전에는 정상적인 계약이 성립할 수 없으므로,
**“토지거래허가를 전제로 한 조건부 계약서”**를 작성합니다.
📌 계약서에 반드시 포함해야 하는 문구:
본 계약은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따라,
송파구 토지거래허가를 받은 후에 효력이 발생합니다.
허가 불허 시 계약은 자동 해제되며, 계약금은 반환됩니다.
▶ Step 2. 토지거래허가 신청 (매수자의 책임)
- 신청인: 매수자 본인 또는 대리인(위임장 필요)
- 접수처: 송파구청 도시계획과 또는 온라인(정부24)
- 제출서류:
- 토지거래허가 신청서
- 조건부 계약서 사본
- 아파트 실거주 계획서 (※ 중요!!)
- 주민등록증 or 등본, 재직증명서 등 실거주 증빙
✅ 4. 허가 승인 후 해야 할 일
▶ 허가 소요기간: 평균 2주~4주 이내
※ 서류 미비 or 사용계획 미흡 시 보완요청 발생 가능
▶ 허가가 나오면?
- 계약이 정식으로 유효화
- 매도자에게 잔금 지급 + 등기 이전
- 거래신고 및 취득세 납부 절차 진행
🏠 입주와 실거주 의무 관련 핵심 포인트
송파구 토지거래허가구역에서 아파트를 구입할 경우,
매수인은 허가 이후 일정 기간 내에 ‘직접 입주’해야 하며, 전매도 금지됩니다.
📌 반드시 입주해야 하는 이유?
- 허가 목적이 “실거주”로 명시되어 있기 때문
- 투기 방지 목적의 허가이므로
전세, 월세 주거나 공실 방치는 허가 조건 위반
⏳ 입주 기한: 허가일로부터 3개월 이내 입주
- 예: 4월 25일 허가일 → 7월 25일까지 실입주 완료
- 입주 안 하면? → 허가 취소 + 과태료 + 계약 해제 요구 가능
🗓️ 실거주 기간: 최소 2년 이상 실거주 의무
- 일부 지역은 3~5년까지 지정된 경우도 있음 (구청 고시 기준 따름)
- 해당 기간 내 전매(매도, 명의변경) 불가
✅ 주의사항 요약
구분 설명
| 계약 시점 | 허가를 고려해 최소 1개월 전 계약 권장 |
| 입주 시점 | 허가일로부터 3개월 이내 입주 필수 |
| 거주 기간 | 2년 이상 실거주 의무 + 전매 금지 |
| 허가 미이행 시 | 허가 취소 / 계약 무효 / 형사처벌 / 과태료 부과 가능 |
| 세입자 있는 매물 | 실입주 불가 → 허가 거부될 수 있음 |
🛑 허가 없이 계약 또는 목적 위반 시
- 계약 무효화
- 최대 2,000만 원 이하 벌금 or 2년 이하 징역
- 과태료 + 전매 제한 강화
- 공인중개사에게도 자격 정지 등 행정처분
✅ 한눈에 정리 – 매수자 체크리스트
항목 체크
| 📌 아파트가 허가구역인지 확인했나요? | ✅ |
| 📌 계약 전 조건부 계약서로 작성했나요? | ✅ |
| 📌 허가 신청을 직접 했거나 위임했나요? | ✅ |
| 📌 실거주 목적을 입증할 수 있나요? | ✅ |
| 📌 입주 예정일을 3개월 이내로 맞췄나요? | ✅ |
| 📌 최소 2년은 실입주할 수 있나요? | ✅ |
💬 마무리 요약
- 계약 전 최소 1달 여유 있게 허가 준비 필수
- 허가 후 3개월 이내 입주 → 2년 이상 실거주 유지
- 전세 낀 아파트 매입 시 허가 불허 가능성 큼
- 전매 목적 구입 시 절대 금지
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