주택임대차 주택고르기 부터 계약까지 (임대인 임차인 전세 반전세 월세) 주택임대차2편

 

1.주택임대차 주택선별

 

1) 주택임대차 시세알기

– 한국부동산원에서 시세 및 실거래가를 파악할수 있습니다.
– 인근 공인중개사나 부동산, 인터넷 사이트를 통해서도 시세가 확인가능합니다.

KB시세알아보기
실거래가 확인(국토부사이트)
한국부동산원 시세알아보기
등기부등본조회(대법원등기정보시스템)

 

2) 주택임대차 등기부등본을 반드시 확인하세요

– 권리관계를 반드시 확인해야 합니다
선순위 대출, 압류여부를 확인하세요
등부등본을 확인할때는 말소사항포함으로 등기부등본을 확인해야 합니다.
말소사항또한 꼼꼼히 확인하고 집주인의 상환 등 확인해야 합니다.

 

3) 주택임대차 자금현황

– 보증금과 내가 가지고 있는 자금을 비교하여 자금이 부족한 부분에 대해서는 대출을 통해 자금계획을
세워야 합니다.

** 깡통전세 알기
깡통전세는 임차보증금을 돌려 받지 못할 가능성이 큽니다.
주택시세가 주택을 담보로 한 대출금의 선순위 권리가액과 임차보증금의 합계액보다 높은 주택을 고르는 편이 안전합니다.
주택시세 > 선순위권리가액 + 임차보증금액

** 임차보증금 반환보증 가입: 임대차 계약이 만기된 후에도 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관이 대신해서 임차액을 반환해 주는 보증상품이
있습니다.
이를 가입해 두면 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 보증보험을 통해 보증금을 반환 받을수 있습니다.

 

2. 주택임대차 계약서 쓸때 유의할 사항은???

 

1) 임대인 신분증을 반드시 확인하세요
등기부등본 상 소유자와 동일한지 신분증을 대조하고 일치하는지를 반드시 확인하여야 합니다.

2) 공인중개사 확인
공인중개사 사무소 등록증, 공인중개사 자격증, 사업자등록증을 확인하세요

3) 계약서 작성
표준계약서 혹은 일반적으로 통용되는 계약서 양식으로 계약하세요

4) 전월세 계약신고
임대차 계약은 체결일로 부터 30일이내에 계약내용을 주택소재 관할 관청에 신고하게 되어 있습니다.

5) 가짜임대인인지 반드시 확인하세요
계약금과 중도금 잔금등은 받으시 임대인의 명의 계좌로 이체해야 합니다.
대리인이 거래한다면 위임장, 인감증명서 인감도장 일치 여부를 확인해 주세요

6) 월세를 전세로 속이는 중개사를 조심하세요
월세로 내놓은 주택을 공인중개사가 속여 보증금을 떼어먹는 사기가 있습니다.
등록된 공인중개사와 거래하고
부동산 공제 증서를 받으세요
임대인에게는 계약조건을 확인해야 합니다.

7) 선순위권리를 속이지 않았는지 확인해야 합니다.

다가구는 먼저 임차계약한 사람의 보증금이 선순위 권리가 있습니다.
전체 임차보증금에 대한 정확한 금액을 확인할수 있어야 합니다.

대한법률구조공단 홈페이지
전월세 계약신고제 알아보기
국토교통부 전세 계약 체크 리스트

 

3. 주택임대차 계약직후에 해야 할일??

 

대항력을 악용하여 전세사기를 치는 경우가 발생하고 있다고 합니다.

예방법이 무엇인지 알아보겠습니다.

 

1)잔금치르기 전 직전에 등기부등본을 반드시 확인하세요

선순위 권리 와 등기사건이 진행중인지를 확인하세요

 

2)계약서에 특약사항을 기재하세요

계약 체결 일 다음날까지는 소유권을 변경하고 근저당을 설정하는 등의 행위를 하지 않는다는
조건을 계약서에 명시하세요

 

3) 전세권을 설정하세요

주택임대차보호법상의 우선변제권과 함께 이중보호 효과가 있습니다.

 

4) 이중계약하지 않는지 확인하세요

하나의 주택을 여러명에게 계약함으로써 이중계약하는 사기도 있습니다.
깡통주택일 경우 이중계약 사기가 빈번하게 일어 난다고 합니다.

기존 세입자가 이사 했는지 확인하고 잔금을 치러야 합니다.
임대인의 예금주는 꼭 확인하고 기존 세입자에게 입금하지 않도록 주의해야 합니다.

안심전세포털

 

4. 주택임대차 입주시

1) 미납국세열람제도

임대인이 미납된 국세가 있는지 확인할수 있습니다.
미납국세를 열람하여 미납된 세금이 있는지 확인하세요

 

2)사회보험완납증명서 또는 납세증명서 확인

경공매시에 우선 배당될수 있는 임금채권유무를 확인할수 있는
증명서입니다.

 

3)등기부등본확인

압류, 가압류,강제경매개시 결정 등을 확인하여 전세 사기를 대비하세요

 

4)임차보증금 반환보증에 가입하세요

HF, HUG, SGI 에서 취급하고 있으니 반드시 가입하세요

 

5. 계약이 끝난후 보증금을 돌려주지 않는경우

 

계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않는경우에는 이렇게 대처하세요

 

1)내용증명보내기

내용증명은 우체국이 공적증명을 해주는 의사통지 방법입니다.
법적인절차를 진행하겠다고 심리적으로 압박할수 있고 소송진행할때 증거로 활용이 가능합니다.

 

2)임차권 등기명령

보증금을 돌려 받지 못하였으나 이사를 가야할 불가피한 상황이 발생하면 임차권등기명령으로 대항력을 유지 할수 있습니다.

 

3)주택임대차분쟁조정위원회를 이용하세요

주택임대차관련된 분쟁이 조정해 주는 공적기관으로 이 조정은 법적 효력이 있습니다
(조정신청전에는 대한법률구조공단이나 한국 부동산원에 문의 하시기 바랍니다)

 

4) 전세 피해 지원센터는?

전세사기 피해자에 대한 법률적 지원, 주거,금융, 사기사례접수 심리상담을 지원해 주는 기관입니다.

서울 1533-8119
인천 032-440-1803~4
경기 070-7720-4870~2
부산 051-810-9980~3