투기과열지구에서 조합원 주택은 원칙적으로 매매가 제한되며, 조합원 지위 승계는 예외적 사유에 해당할 때만 가능합니다. 특히 재건축·재개발 사업지에서는 조합원 자격 유지와 전매 제한 규정을 반드시 확인해야 합니다.
🏘️ 투기과열지구 내 조합원 주택 매매 제한 사항 총정리 (2025년 기준)
2025년 10월 15일 발표된 정부의 부동산 안정화 대책에 따라 서울 전역과 경기 주요 지역이 투기과열지구로 지정되면서, 조합원 주택의 매매 및 지위 승계 제한이 다시 주목받고 있습니다. 특히 재건축·재개발 사업이 활발한 지역에서는 조합원 지위와 관련된 거래 규제가 매우 엄격하게 적용되므로, 매수·매도 모두 신중한 접근이 필요합니다.
✅ 투기과열지구란?
투기과열지구는 주택 가격이 급등하거나 투기 수요가 집중되는 지역에 대해 정부가 지정하는 규제 구역입니다. 2025년 기준으로 서울 전역, 과천, 성남, 수원, 안양, 용인, 하남 등 수도권 핵심 지역이 포함되어 있으며, 지정 시 다음과 같은 규제가 적용됩니다:
- 청약 1순위 제한 및 가점제 확대
- 분양권 전매 금지
- 자금조달계획서 및 입주계획서 제출 의무
- 조합원 지위 승계 제한
🏗️ 조합원 주택이란?
조합원 주택은 재건축·재개발 사업에서 기존 주택을 보유한 사람이 조합원으로 참여해 신축 아파트를 분양받을 권리를 가진 주택을 말합니다. 이 권리는 단순한 부동산 소유권이 아니라 조합원 지위라는 법적 권리로 인정되며, 매매 시에도 단순한 소유권 이전이 아닌 지위 승계가 수반됩니다.
🚫 조합원 지위 매매 제한의 핵심 규정
투기과열지구에서는 조합원 지위의 매매가 원칙적으로 금지되며, 예외적인 경우에만 승계가 가능합니다. 관련 규정은 「도시 및 주거환경정비법」과 국토교통부 고시에 따라 다음과 같이 정리됩니다:
1. 조합설립인가 이후 매매 금지
- 조합설립인가가 난 이후에는 조합원 지위 양도·양수가 금지됩니다.
- 이는 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 사업 진행을 위한 조치입니다.
2. 예외적 승계 허용
다음과 같은 사유에 해당할 경우, 조합원 지위 승계가 가능합니다:
- 상속 또는 증여
- 이혼에 따른 재산 분할
- 공매·경매에 의한 취득
- 법원의 판결에 따른 이전
- 조합의 동의가 있는 경우 (예외적으로 허용)
📌 단순 매매는 예외에 해당하지 않으며, 불법 전매로 간주되어 과태료 및 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
📑 실무상 주의사항
1. 계약서 작성 시 ‘조합원 지위’ 명시 여부
- 매매 계약서에 조합원 지위 승계 여부를 명확히 기재해야 합니다.
- 조합원 지위가 포함되지 않은 단순 부동산 매매는 신축 아파트 분양권을 승계받을 수 없습니다.
2. 조합 동의 여부 확인
- 일부 조합은 내부 규정에 따라 지위 승계를 제한하거나 동의 절차를 요구합니다.
- 매수인은 반드시 조합에 사전 문의하여 승계 가능 여부를 확인해야 합니다.
3. 실거래가 신고 및 세금 문제
- 조합원 지위가 포함된 거래는 실거래가 신고 시 분양권 포함 여부를 명확히 해야 하며,
- 양도소득세, 취득세 등 세금 계산 방식도 달라질 수 있습니다.
⚖️ 위반 시 법적 제재
조합원 지위 매매 제한을 위반할 경우 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다:
- 과태료 부과: 최대 3,000만 원
- 형사처벌: 도시정비법 위반 시 1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금
- 조합원 자격 박탈: 조합 내부 규정에 따라 분양권 박탈 가능
📌 2025년 주요 지정 지역
2025년 10월 기준, 다음 지역이 투기과열지구로 지정되어 조합원 지위 매매 제한이 적용됩니다:
- 서울 전역 (강남, 서초, 송파, 용산 포함)
- 경기 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시
📝 결론 및 실전 팁
- 조합원 주택 매매는 단순한 부동산 거래가 아니라 법적 지위 승계를 수반하는 복잡한 절차입니다.
- 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 매매가 원칙적으로 금지되며, 예외 사유가 아닌 경우 불법 거래로 간주될 수 있습니다.
- 매수인은 반드시 조합과 관할 구청에 사전 확인을 거쳐야 하며, 법률 전문가의 자문을 받는 것이 안전합니다.
🏘️ 투기과열지구 내 조합원 주택 매매 제한 사항 실무 가이드
✅ 1. 조합원 지위 승계 절차
투기과열지구에서는 「도시 및 주거환경정비법」 제39조에 따라 조합설립인가 이후 조합원 지위의 양도·양수는 원칙적으로 금지됩니다. 다만, 아래의 예외 사유에 해당하는 경우에만 승계가 가능합니다.
📌 승계 가능 예외 사유
구분 설명
| 상속 | 사망으로 인한 상속은 조합원 지위 승계 가능 |
| 증여 | 가족 간 증여는 가능하나, 조합의 동의 필요 |
| 이혼 | 재산 분할에 따른 지위 이전 가능 |
| 경매·공매 | 법원 또는 공공기관에 의한 강제 처분은 승계 허용 |
| 법원 판결 | 조합원 지위 이전을 명시한 확정 판결이 있는 경우 |
| 조합 동의 | 조합 내부 규정에 따라 예외적으로 승계 허용 가능 |
⚠️ 단순 매매는 예외 사유에 해당하지 않으며, 불법 전매로 간주되어 과태료 및 형사처벌 대상이 됩니다.
🛠️ 승계 절차 단계별 요약
- 승계 사유 확인
- 상속, 이혼, 경매 등 법적 근거가 있는지 확인
- 조합에 승계 신청서 제출
- 조합원 지위 승계 신청서 + 관련 증빙서류(가족관계증명서, 판결문 등)
- 조합 내부 심사 및 동의
- 조합 규약에 따라 심사 후 승인
- 관할 구청에 변경 신고
- 조합원 명부 변경 및 분양권 승계 신고
- 계약서 작성 및 실거래가 신고
- 조합원 지위 포함 여부 명시
📝 2. 계약서 작성 예시
조합원 지위가 포함된 매매 계약서는 일반 부동산 계약서와 달리 분양권 승계 여부, 조합원 지위 명시, 조합 동의 조건 등을 반드시 포함해야 합니다.
📄 조합원 지위 포함 계약서 주요 항목
제1조 (목적)
본 계약은 ○○구 ○○동 ○○재개발사업지 내 조합원 주택에 대한 매매 및 조합원 지위 승계를 목적으로 한다.
제2조 (매매 대상)
매매 대상은 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○호이며, 조합원 지위 및 분양권 포함 여부는 다음과 같다:
- 조합원 지위 포함: O
- 분양권 승계: O
제3조 (승계 조건)
조합원 지위 승계는 다음 조건을 충족해야 한다:
- 조합의 승인을 받을 것
- 관련 법령에 따른 예외 사유에 해당할 것
- 관할 구청에 변경 신고를 완료할 것
제4조 (계약금 및 잔금)
계약금: ○○원
잔금: ○○원
지급일: ○○년 ○○월 ○○일
제5조 (기타 사항)
- 조합원 지위 승계가 불가할 경우 계약은 무효로 한다.
- 매수인은 조합원 지위 승계에 필요한 서류를 성실히 제출해야 한다.
📌 계약서 작성 시 반드시 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.
📊 3. 지역별 규제 비교표 (2025년 기준)
2025년 10월 기준으로 지정된 투기과열지구별 조합원 지위 매매 제한 사항을 비교한 표입니다.
지역 투기과열지구 여부 조합설립인가 이후 매매 가능 여부 예외 승계 가능 여부
✅ 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 매매가 원칙적으로 금지되며, 예외 사유가 아닌 단순 매매는 불법입니다.
⚖️ 요약
- 조합원 지위 승계는 법적 예외 사유가 있어야 가능
- 계약서에 조합원 지위 포함 여부 명시 필수
- 조합과 사전 협의 및 동의 절차 반드시 거쳐야 함
- 관할 구청 신고 및 실거래가 신고도 누락 없이 진행
- 법률 전문가 자문을 통해 리스크 최소화
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