국세청 양도세 실수 사례집 실수톡톡(talk talk)
국세청홈페이지에서 양도소득세 실수 사례집인 실수 톡톡을 게재하였다.
집을 팔때 실수하지 않고 양도할수 있게 평소 알아두면 좋은 지식인것 같다
1.국세청 양도세 실수 사례집 실수톡톡(talk talk)어디에서 볼수 있나요?
국세청>국세신고안내>개인신고안내>국세청이 알려주는 양도소득세 실수톡톡 (nts.go.kr)
국세청 사이트에서 확인가능하다
2.국세청 양도세 실수 사례
1) 1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못한 사례
18년4월에 A주택을(7억)조정대상지역일때 취득한 사람이
23년1월에 조정대상지역이 해제 되고
23년7월에 집을 팔았다고 가정해 보자 (양도11억)
취득당시 조정지역이었다면 1세대1주택 비과세 요건중 2년 거주 요건이 적용되어
1억1천7백만원이 발생한다.
=> 만약 비과세라고 생각하다가 세금폭탄을 받을수도 있다
즉, 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년이상 보유해야 하며, 취득당시 조정대상지역내 주택
은 2년이상 거주를 해야 한다.
양도당시 조정대상지역이 해제 되었더라도 취득당시 조정대상지역내 주택이면 2년이상 거주해야
1세대 1주택 비과세를 적용받는다 (17년8월3일 조정대상지역 최초지정)
반드시 체크해야 할것 : 취득당시 조정대상지역이면 거주요건을 채워야 함
취득당시 비조정대상지역이면 거주요건 없음
2. 주거용 오피스텔이 주택수에 포함된 사례
오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우 주택으로 보지 않기 때문에 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
그러나, 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 장기임대주택으로 등록하여 일정요건을 충족하면 양도시 장기임대주택 보유1세대의 거주주택 특례에 해당되어 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
판례상 오피스텔에 전입신고를 하고 화장실 씽크대 옷장등 편의시설이 기본사용으로
설치되어 독립된 주거 가능한 형태를 갖추고 있다고
주거용으로 사용된 건물로 소득세법상의 주택에 대항된다고 본 판례가 있습니다.
[서울 행정법원 -2016-구단-29470) 2017.06.14
오피스텔이 주거용으로 널리 사용되고 있어 소득세법상 1세대
1주택의 판단에 있어서는 주택으로 취급됨
[수원고등법원-2019-누-10401] 2019.09.17.
거주자가 해당 오피스텔로 주민등록법상
전입신고를 마쳤는지 해당 건물의 전기, 가스, 수도의 각 사용량 등 이용현황과
건물 관리인이나 이웃 오피스텔 사용자 등 제3자의 진술 내용,
그리고 임대차 계약이 있으면 그 구체적 내용의 제반 사정을 모두 종
합하여 양도 당시 오피스텔의 사실상 용도가 주거용이었는지 아닌지 판단
서울고등법원-2022-누-49221 (2022.12.13.)
3. 21.1.1 이후 취득한 분양권이 주택수에 포함되어 다른 주택 양도시 1세대 1주택 비과세를 받지 못함
분양권을 보유 학 있다면 주택수에 포함될까?
- 주택 취득 당시 분양권을 보유하고 있다면 해당 분양권을 언제 취득했는지가 중하다.
- 21년1월1일 이후 취득한 분양권은 => 주택수 계산시 포함!!
- 20년12월31일 이전에 취득한 분양권은 => 주택수 계산시 포함되지 않음!!
21년 이후 취득한 분양권인지를 반드시 확인해 보아야 합니다.
미리 비과세 적용이 가능한지를 반드시 확인하고 매도 하시기 바랍니다
| 분양권은 무엇일까?
분양권은 주택법등 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당지위를 매매 또는 증여등의 방법으로 취득한것을포함)
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4. 다운계약서를 써서 1주택 1주택 비과세가 배제 되었어요
11년7월1일 이후 부터 부동산을 매매하며 매매 계약서의 거래가액을 실거래가와 다르게 작성하는 경우 양도소득세 비과세 적용이 배제 됩니다.
취득하거나 양도할때 거짓계약서(다운, 업계약서)를 작성하면 양도소득세 비과세 감면이 배제 되니 반드시 유의하세요
또한 다운 업 계약서로 거짓 계약서를 쓰면 가산세와 과태료가 부과 됩니다.
가산세는 무(과소)신고가산세 : 무(과소)신고한 납부세액의 최고 40%에 해당되는 가산세 이며, 납부지연가산세는 납부하지 않은 세액또는 과소납부세액의 무(과소)납부일수 * 당 0.022%에 해당하는 가산세가 부과 됩니다.
과태료는 부동산 등 취득가액의 10%이하에 해당하는 과태료가 부과 되며, 지방자치단체 실거래 신고 관련 담당부서에서 부동산거래신고 등에 관한 법률에 따릅니다.
5. 거주요건을 충족못해서 장기보유 특별공제를 받지 못했어요
21년1월1일 이후 부터 1세대 1주택자가 2년이상 거주한 주택을 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간에 대하여 각각 연4%(최대80%) 장기보유 특별공제를 적용받습니다.
보유기간이 10년이고, 거주기간이 2년이면 => 장기보유 특별공제율 47% (보유10년*4% , 거주2년*4%)
보유기간이 10년이고 거주기간이 X => 장기보유특별공제율 20% (보유10년 *2%)
입니다.
고가주택(실지거래가액 12억 초과) 소유자가 1세대 1주택으로 양도하는 경우 최대80% 1세대 1주택 장기 보유 특별공제를 적용받을수 있어 해당주택에 장기간(최소2년 최대10년) 거주하는것이 절세에 도움을 줍니다.
6. 자본적지출, 양도비등은 필요경비 공제에 적용시키세요
소득세법의 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비가 있습니다.
베란다 샷시비, 난방시설 교체비, 방확장공사비(자본적지출액), 중개수수료(취득,양도) 모두 필요 경비로 공제 가능합니다.
주택취득가액 외에도 자본적 지출액, 양도비 등 비용은 신고시 반드시 추가하시기 바랍니다.
여기서 적격증빙은 어떻게 해야 할까요?적격증빙 서류는 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등 증빙서류가 해당됩니다.
인테리어 공사는 세부공사내역 도급계약서 견적서, 등 객관적 증빙자료가 해당됩니다.
쉽게 생각해서 자본적 지출은 자산의 가치를 증가 시키시 위한 수선비를 얘기합니다.
관리자