24년 4월 21일 부동산 주요뉴스

지방 아파트 산 20·30 왜… “신생아 특례대출 실수요자”

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20~30대 비율은 55%로 집값 상승기였던 2021년 1분기(57%) 이후 3년 만에 최대를 기록했다.

이 같은 현상은 수도권보다 지방에서 더 두드러졌다.

대구의 1분기 집합건물 생애 첫 매수자 중 20·30 비중은 59%로 전년 같은 기간(54%)과 비교해 약 5%포인트(p) 상승했다.

전남 역시 같은 기간 50%에서 55%로 늘었다. 이외에도 ▲광주(53%→57%) ▲울산(61%→65%) ▲경북(49%→53%) 등에서 상승 폭을 기록했다.

반면 서울은 52%에서 54%로 2%포인트 오르는데 그쳤다. 이어 ▲경기(53%→52%) ▲인천(56%→55%) 등은 오히려 감소한 것으로 나타났다.

부동산 업계에서는 최근 2년 동안 집값 하락 폭이 컸던 만큼 현재 가격을 저점으로 판단하는 젊은 층이 늘어난 결과로 분석했다.

올해 들어 수도권은 집값 회복세를 보이고 있지만 지방은 여전히 하락세를 이어가고 있다.

 

 

[르포]”하늘이 준 기회인데”…’여소야대’ 속타는 ‘1기신도시’ 분당 재건축

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“선도지구에 몰아줄 것이 분명한 것처럼 보여서, 첫 선정이 되지 않으면 아무래도 사업이 불리할 것이라는 분위기가 많아요.”

22대 총선이 여소야대 결과가 나오며 정부가 추진 중인 부동산 정책에 제동이 걸릴 것이라는 일부 관측이 나오자, 1기 신도시 ‘분당’ 주민들은 선도지구에 선정되지 않으면 하늘이 준 기회를 놓칠 수 있다며 속이 타고 있다.

오는 5월 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)’ 시행 이후 첫 ‘선도지구’ 선정이 예정돼 있어, 단지별로 통합설명회를 여는 등 주민 간 총의를 모으는 데 열을 올리는 모습이다.

전문가들은 선도지구가 사실상 ‘롤모델’ 역할을 하는 만큼 어느 구역이 선정될지 움직임을 지켜봐야 한하고 조언한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “시에 맞는 주거지 기능과 광역교통, 기반 시설과 연계한 특례 적용 기준의 차이가 생길 수밖에 없어 역세권이나 롤 모델 역할을 할 ‘선도지구’의 추진움직임을 눈여겨 볼 필요가 있다”고 했다.

 

 

“혼돈의 주택시장”…엇갈리는 통계수치의 심리학

 

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두 곳의 통계가 차이를 보이는 이유는 무엇보다 통계 집계 방식이 다르기 때문이다. 한국부동산원은 시군구 기준으로 213개 조사지역을 표본으로 한국부동산원 직원들이 직접 적정 가격을 입력해 매주 시세를 집계한다. KB부동산은 부동산 중개업소를 통해 호가가 아닌 거래 가능한 가격을 전수 조사하는 매매 사례 비교법으로 집계한다.

최근 주택시장의 혼란을 겪는 시기란 점도 영향을 끼쳤다. 집값이 오를 때는 두 곳 모두 우상향 하는 집값 통계의 방향성이 달라지긴 힘들다. 현재는 2022년 고점 대비 집값이 낮아진 보합세 수준을 유지해 조사 방법에 따라 차이가 벌어질 수 있다는 얘기다.

김효선 농협은행 부동산 수석전문위원은 “전체적으로 하향 안정 또는 약보합세의 집값의 영향이 있다”며 “최근 집값은 보합을 유지하면서 미세하게 하락 또는 상승 가격에 거래되는 지역이 있어 이를 어떻게 반영하는지에 따라 달라질 수 있다”고 분석했다.

 

 

불황에 ‘선별 청약’ 뚜렷… 브랜드 아파트 분양 흥행

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최근 지역 내 검증된 아파트브랜드와 대규모 브랜드 타운의 후속 분양 단지에 수요가 몰리며 높은 청약 경쟁률을 기록한 것으로 나타났다.
21일 업계에 따르면 브랜드 타운은 동일 지역에 같은 아파트브랜드가 밀집해 대규모로 형성된 주거타운을 뜻한다.

서울에서는 ▲강남구 압구정현대 ▲서초구 반포자이 ▲마포구 아현·공덕 일대 래미안 등이 대표적이다. 인천 송도국제도시에는 더샵이 있고 청주시 흥덕구 가경동 일대는 아이파크가 밀집해 있다.

1군 건설업체가 시공하는 브랜드 타운은 평면이나 마감재, 단지 조경 등에 각 업체 노하우와 기술력이 반영돼 우수한 상품성은 물론 브랜드 고유의 정체성도 잘 드러난다는 평가다. 대규모 단지가 형성되는 만큼 인근에 교통·교육·편의시설 등 생활인프라도 잘 구축돼 주거만족도 역시 높다.

이 같은 장점이 어우러져 올해도 브랜드타운의 흥행이 이어졌다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2월 서울 서초구 ‘메이플자이’는 3만5000여명의 청약자가 쏟아져 평균 442대1로 올해 최고 경쟁률을 기록했다. 이 단지는 인근 ‘반포자이’, ‘신반포자이’, ‘반포센트럴자이’ 등과 함께 약 8000여가구 규모의 브랜드 타운을 형성한다.

지방도 비슷한 흐름이다. 지난해 12월 충북 청주시 흥덕구 가경동에서 공급된 ‘가경아이파크6단지’ 1순위에는 무려 6만9917개의 청약통장이 몰렸다.

청주 흥덕구 가경동과 그 일대에는 2019년 1단지를 시작으로 2023년까지 매년 아이파크 아파트가 들어섰으며 최근 6단지까지 포함하면 4000가구가 넘는 아이파크 브랜드 타운이 형성된다.

 

 

‘강남 아파트’ 당첨되려면?…청약가점 커트라인 완벽 분석 [집코노미]

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“7억 아파트 두 달 만에 또…” 2030 ‘영끌족’ 속탄다

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최근 서울 아파트값이 4주째 반등하고 있지만, ‘노·도·강’(노원·도봉·강북구) 집값은 좀처럼 오르지 않고 있다. 서울 다른 곳에 비해 집값이 저렴해 부동산 시장 호황기 자금력이 부족한 20·30대의 ‘영끌(영혼까지 끌어모아) 매수’가 몰렸던 지역이다. 고금리 기조가 당초 시장의 예상보다 길어지면서 노·도·강 수요가 살아나지 못하고 있다는 분석이 나온다.

20일 한국부동산원에 따르면 4월 셋째 주(지난 15일 기준) 서울 아파트 가격은 지난주보다 0.03% 상승했다. 지난달 넷째 주 이후 4주 연속 오름세다. 서울 25개 구 중 대부분이 보합 내지는 상승세로 돌아섰다. 하지만 노원구(-0.01%)와 도봉구(-0.03%), 강북구(-0.01%)는 집값 하락세를 끊어내지 못하는 상황이다. 노원구와 강북구는 지난해 11월부터 24주 연속, 도봉구는 22주째 하락세다. 젊은 층의 매수세가 유입됐던 6억원 안팎, 중소형 면적 아파트를 중심으로 하락 거래가 계속해서 나타나는 것으로 풀이된다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 도봉구 쌍문동 ‘쌍문e편한세상’ 전용 84㎡는 지난 15일 6억원에 손바뀜했다. 지난 2월 같은 면적 거래가(6억8800만원)와 비교하면 두 달 만에 8800만원 하락했다. 강북구 미아동 ‘SK북한산시티’ 전용 59㎡는 이달 들어 5억5000만~5억6000만원에 거래되고 있다. 한 달 전에는 같은 면적 거래가가 5억6100만~5억9900만원이었다.

업계에서는 노·도·강 지역 아파트가 당분간 서울 다른 지역에 비해 약세를 보일 가능성이 크다고 보고 있다. 당초 올 6월께로 예상됐던 미국의 금리 인하 시점이 불투명해지는 등 고금리 기조가 시장의 예상보다 오래 지속되고 있어서다. 젊은 층의 영끌 매수세가 몰렸던 지역에 급매물이 더 나올 수 있다는 얘기다. 실제로 노·도·강에 매물로 나오는 아파트는 계속 늘고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 노원구 아파트 매물은 5800여건에 달한다. 도봉구와 강북구 매물은 각각 2300여건, 1300여건 수준이다. 세 곳 모두 올 초에 비해 100~600건가량 늘어났다.

 

 

“한달 이자만 2천만원, 파산 직전” 현금청산 날벼락 무슨 일이? [부동산360]

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“지금까지 2년 간 매달 금융 이자만 2000만원, 총 3억원 이상 나갔어요. 사실상 파산 직전이나 다름없습니다. 신통기획 제도가 생기기 전부터 사업을 추진했는데 투기꾼이라니요.”

최홍식 광나루종합건설 대표는 2021년 3월 서울 중랑구 면목동에 120평 토지를 매입했다. 이 땅에 10가구 규모 빌라를 지어 분양하기 위해서다. 같은 해 6월 건축허가를 받아 8월 착공했다.

 

그러나 2021년 12월 면목동 일대가 1차 신속통합기획(이하 신통기획) 후보지로 선정되면서 날벼락을 맞았다.

 

서울시가 권리산정일을 공모일인 2021년 9월로 소급 적용하면서 현금청산 대상이 됐다. 이 기준일 이후 신축한 주택은 원칙적으로 분양권을 받지 못한다.

최 대표는 “2022년 1월 주택을 완공했지만 이미 투입한 투자금을 회수할 길이 없다”면서

“현금청산 대상이라는 딱지가 붙어 분양은 물론 전·월세 임대를 놓는 것조차 불가능하다”고 호소했다.

오세훈 시장의 역점 사업인 신통기획을 추진하는 과정에서 선의의 피해자가 양산되고 있다는 비판이 나온다.

서울시가 권리산정일을 구역지정일이 아닌 공모일로 소급 적용하면서 이미 신통기획 후보지

발표 전부터 토지를 매입해 주택을 짓고 있던 건설업체들이 졸지에 현금청산 통보를 받으면서다.

13억 둔촌동 아파트 당첨됐는데…무더기 포기한 이유

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서울 강동구 ‘더샵 둔촌포레’가 이른바 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약을 실시한다. 두 자릿수 경쟁률을 기록해 양호한 청약 성적을 거뒀지만, 당첨자 다수가 계약을 포기해서다.

20일 한국부동산원 청약홈에 따르면 강동구 둔촌동 ‘더샵 둔촌포레’는 오는 22일 전용 84㎡ 14가구에 대해 무순위 청약을 진행한다.

이 단지는 둔촌현대1차를 리모델링하면서 별동을 새로 지어 일반 분양한 단지다. 일반분양 74가구 가운데 약 20%에 해당하는 14가구가 계약을 포기했다.

이 단지 청약 성적은 양호했다. 특별공급 경쟁률은 평균 21.6대 1, 1순위 청약 경쟁률은 평균 93대 1을 기록했다. 1순위 당첨 가점도 높았다.

전용 84㎡A에선 최고 69점짜리 통장이 나왔는데, 69점은 4인 가족이 받을 수 있는 가장 높은 점수다.

높은 경쟁률에도 계약이 이뤄지지 않은 이유는 자금 마련이 큰 것이 원인으로 지목된다.

단지는 후분양 아파트로 분양가는 12억~13억원 수준이다. 오는 11일 입주 전 잔금까지 모두 치러야 한다.

전매제한도 있어 한동안은 분양권을 팔기도 어렵다.

매머드급 단지인 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공)’도 오는 11월 입주를 앞둔 만큼 시기가 겹치는 것도 부담이다.

실거주 의무가 3년간 유예돼 전세를 놓아 잔금 부담을 덜 수 있지만, 인근에서 ‘공급 폭탄’이 떨어지면 전셋값이 급락해 잔금 계획이 꼬일 수 있어서다.

 

 

“8억만 있으면 되겠네”…아파트 덜컥 계약했다가 ‘낭패’

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한국부동산원 청약홈 홈페이지에 접속해 관심 있는 단지를 눌러보면 첫 화면에 분양가가 뜬다. 전용면적 84㎡ 기준 최고 공급금액이 8억원으로 적혀 있는 걸 보고, “8억원만 준비하면 되겠구나”라고 생각했다간 낭패를 볼 수 있다.

발코니 확장과 시스템 에어컨 등 각종 부대 비용이 단지마다 천차만별이다. 이를 모두 합할 경우 ‘억 소리’가 나는 사례도 적지 않다. 전문가들은 청약을 넣기 전에 반드시 입주자모집공고의 옵션 관련 내용을 꼼꼼히 확인해야 한다고 조언한다.

발코니 확장 비용 ‘천차만별’

20일 업계에 따르면 아파트를 분양받을 때 발코니 확장은 사실상 ‘필수 사항’이다. 문제는 단지마다 비용이 제각각이라는 점이다.

지난달 광주광역시 광산구에서 분양한 ‘봉산공원 첨단 제일풍경채’ 전용 84㎡의 발코니를 트는 데 드는 비용은 3900만원이었다. 전용 115㎡는 4900만원에 달했다.

오는 22일부터 청약받는 인천 중구 ‘영종 진아레히’의 발코니 확장 공사비는 전용 84㎡ 기준 288만8000원(84B)~421만8000원(84C)으로 비교적 저렴한 편이다.

아예 무상으로 발코니를 터주는 곳도 있다. 이달 시장에 나온 대구 수성구 ‘대구 범어 아이파크’가 대표적이다. 미분양 단지가 고객을 끌어모으기 위해 발코니 무상 확장 등의 혜택을 제공하는 경우도 많다.

유상 옵션은 이외에도 많다.

부산 기장군 ‘일광 노르웨이숲 오션포레’ 전용 84㎡A를 ‘풀옵션’으로 분양받는다고 할 때 분양가 외에 7000만원 넘는 돈을 추가로 내야 한다.

발코니 확장, 시스템 에어컨 6대 설치, 아일랜드 테이블 등이 포함된 프리미엄 주방 패키지,

비스포크 냉장고 등을 모두 골랐을 때의 얘기다. 고급 마감재 등을 선택할수록 계약자가 지불해야 하는 금액은 크게 뛰어 1억원을 넘기는 경우도 있다.

 

옵션비는 중도금 대출 안 돼

유상 옵션을 고를 때 취득가액도 잘 따져봐야 한다.

세금 산정 과정에서 분양가에 각종 부대 비용을 합한 값이 취득가액이 된다.

일반적으로 취득가액 6억원 이하 주택은 1%, 6억~9억원은 1~3%, 9억원 초과는 3%의 세율이 부과된다.

만약 분양가가 8억7000만원인데, 옵션 비용이 4000만원이라면 취득가액이 9억원을 넘어 더 높은 세율을 부담해야 한다.

 

이럴 경우 옵션을 줄여 취득가액을 낮추는 게 절세 방법이 될 수 있다.