재건축 사업이란?

재건축 사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후되고 불량이 건축물인 공동주택이 밀집되어 있는 지역에 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다.
재건축 사업이 어려워 주민들이 공공기관 참여를 원하는 경우에는 공공재건축 사업의 형태로 재건축 사업을 진행할수 있습니다.

소규모 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역으로 소규모 공동주택을 재건축하기 위해 절차에 따라 시행하는 정비사업을 말합니다.

 

재건축 사업과 재개발 사업의 차이는?

 

재개발 사업은 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역의 주거 환경을 개선하거나 도시기능의 회복과 상권 활동화를 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업으로 조합원 자격이 토지나 건축물 소유자 또는 지상권자인점이 재건축 사업과 다릅니다.
재건축 사업은 안전진단(공동주택의 경우) 이 있으며, 건축물과 그 부속 토지 소유자 중 조합설립을 찬성한자만 조합원의 자격이 있습니다.

재건축 사업의 절차는?

 

재건축 사업은
기본계획이 수립되면 안전진단을 실시 합니다.
이후 정비계획수립, 구역 지정, 추진위원회 승인, 재건축 조합인가,
사업시행인가, 관리처분계획인가 주택건설, 분양 , 추진위원회 승인
후 입주가 이루어 지게 됩니다. [2024.2.15기준 정보]

재건축부담금이란?

재건축부담금은 재건축 초과이익 중 재건축초과이익 환수에 관한 법률 에 따라 국토부장관이 부과 징수하는 금액을 의미하고 국토교통부장관은 재건축 사업에서 발생되는

재건축 초과 이익을 재건축 부담금으로 징수합니다
(재건축 초과 이익 환수에 관한 법률 제2조 제3호 및 제3초에 해당됩니다)

* 부과 기준
재건축부담금의 부과기준은 종료 시점 부과대상 주택의 총액에서 다음의 금액을 빼고 부과 합니다.

 공제대상 금액
1. 개시시점 부과 대상 주택의 가격 총액
2. 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상 주택 가격 상승분 총액
3. 개발비용 등

 

일번적인 경우에는
재건축 초과이익 = 종료시점 주택가액 -(개시시점 주택가액 + 청상주택가격 상승분 + 개발비용)이 해당되며,

부과대상주택 중 일반분양분의 경우에는

재건축 초과이익 = 분양시점 부양가격의 총액 + 종료시점까지 미분양된 가액 이 부과의 기준입니다.

 

재건축부담금은 어떻게 산정하나요?

※ 일반적인 경우 재건축초과이익 = 종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용)

※ 부과대상주택 중 일반분양분의 경우 재건축초과이익 = 분양시점 분양가격의 총액 + 종료시점까지 미분양된 일반분양분의 가액(종료시점 주택가액 사전방식 준용)

 

[주택 재개발 사업절차 _ 수원특례시에서 발췌] 

 

 

재건축 사업 FAQ

 

1. 거주하고 있는 아파트 단지에서 재건축을 하려고 하는데, 재건축사업을 시행할수 있는지 안전진단실시는 누구에게 요청하나요?

 

요청조건 어느 하나에 해당하면 안전진단 실시를 할수 있습니다.

요청조건1) 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당정비 예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속 토지의 소유자 10분의 1이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우

요청조건 2) 정비예정구역을 지정하지 않은 지역에서 재건축 사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속 토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우

요청조건 3) 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계 시공으로 구조적 결함이 있는 건축물 중 도시및 주거환경정비법 시행령 제 2조 제1항으로 정하는 건축물의 소유자로서 재건축 사업을 시행하려는 자가 해당 사업 예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속 토지의 소유자 10분의 1이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우

이 3의 요청조건 중 하나에 해당되면 안전진단의 실시를 요청하려는 자가

서류1) 안전진단요청서
서류2) 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황동
서류3) 결함부위의 현황사진

서류를 갖춰 시장 군수등에게 제출하면 됩니다.

 

 

2. 조합설립인가를 받기위한 동의 방법이 어떻게 되나요?

 

조합설립인가를 위해서는 조합설립동의서에 토지등 소유자가 성명을 적고 지장하는 방식으로 날인하여 동의를 받을수 있습니다.

동의서에는
건설되는 건축물의 설계의 개요 , 공사비 등 정비사업비용에 드는 비용, 정비사업비의 분담기준, 사업완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, 조합의 정관이
포한되어 있어야 하며,

서면동의서에는 토지등 소유자가 성명을 적고 지장으로 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할수 있는 신분증병서 사본을 함께 첨부해야 합니다.

서면 동의서는 시장 군수등이 검인 한 서면 동의서를 사용해야 하고, 검인 받지 않은 서면 동의서는 효력이 발생하지 않음에 유의하여야 합니다.

3. 재건축부담금에 대한 이의 제기는 어떻게 하나요?

 

납부해야 할 재건축 부담금을 서면으로 통지받아 보았는데 너무 많은 금액에 놀랐습니다.
제대로 산정된건지 이의 제기 하고 싶은데 방법이 있을까요?

재건축 부담금을 통지 받고 납부 의무자가 부담금에 대해 이의가 있는 경우 사전 통지를 받은 날로 부터 50일 이내에 심사청구서를 국토교통부 장관에게 제출하여 이의 제기 할수 있습니다.

이의 제기시 작성내용
– 청구인의 성명
– 주소, 거소
– 재건축 부담금 부과대상 주택에 관한 자세한 내용
– 사전 통지된 부과기준과 재건축 부담금
– 고지전 심사의 청구 이유