주택임대차의 개념 및 유형 (임대인 임차인 전세 반전세 월세)
1.주택임대차란?
임대인이 임차인에게 집을 빌려주고 그 대가로 임대인에게 일정한 금전을 지급할것을 약속하는 계약입니다.
2. 주택임대차는 어떻게 구분할까요?
1)전세
전세는 보증금만 지급하고 월세 없이 집을 빌리는 방법입니다.
최근에는 전세사기 여파로 전세보증보험 가입은 필수로 들고 있는 상황입니다.
2)반전세 혹은 월세
보증금을 주고 월세를 지불하며 집을 빌리는 방식을 말합니다.
반전세는 일반적인 보증금이 전세보다 저렴하며, 반전세로 줄어든 보증금은 월세로 내는 계약을 하게 됩니다.
처음 전세로 들어와서 전세금의 시세가 오르게 되면 전세금을 올려주기 부담스러울때 반전세로 전환하는 경우가 많습니다.
3.주택임대차보호법이란?
주택임차할때 임차인과 임대인의 권리와 의무를 규정하는 법률입니다.
1)주택임대차보호법 대항력
임차인이 제3자엥게 임차사실과 관련내용을 주장할수 있는 법률적인 힘이라고 할수 있습니다.
입주를 하고 전입신고를 마치면 그 다음부터 대항력이 발생합니다.
2) 주택임대차보호법 우선변제권
임차주택이 만약 경매나 공매로 넘어가게 되면 낙찰대금에서 다른 채권자 보다 우선해서 보증금을 변제할수 있는 권리를 말합니다.
대항력을 갖추고 임대차 계약서 상 확정일자를 받아야 우선 변제권이 부여되게 됩니다.
3) 소액임차인의 우선변제권
소액이라면 확정일자가 늦어져서 선순위가 되지 않더라고 보증금 중 일정금액은 최우선 변제권으로 받을수 있습니다.
소액임차인은 보증금이 주택임대차 보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인인데
이는 지역별로 상이하니 반드시 확인하여야 합니다.
4) 소액임차인의 우선변제 요건은?
소액임차인의 범위에 있어야 합니다.
경매신청등기까지 대항력을 갖추고 지속하고 있어야 합니다.
임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되어야 합니다.
배당요구나 우선권행사를 신고하여야 합니다.
5) 주택임대차보허법 계약갱신청구건
임차인이 임대인에게 임대차 계약이 만료되기 2개월~6개월 전
임대차 계약을 갱신할것을 청구하는 권리를 행사할수 있습니다.
계약갱신청구권은 만기일 2개월전에서 만기일 6개월 전입니다.
임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할수 있고 이때는 임대인은 정당한 사유없이 거절할수 없게 됩니다.
계약 갱신할때 보증금과 월 임차료는 최대 5%이내에서 증액 가능합니다.
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