2025년 기준으로 서울 강동구의 리모델링 추진 단지들은 고덕아남, 선사현대, 성내삼익 등이며, 둔촌신성미소지움은 구조적 여건과 주민 동의율 확보 시 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 조합 설립은 추진위원회 구성부터 인가까지 약 12년 소요되며, 사업성은 평균 58년의 사업기간과 분담금 부담이 핵심 변수입니다.
🏘️ 1. 강동구 리모델링 추진 단지 비교 (2025년 기준)
단지명 세대수 용적률 추진 단계 특징
| 고덕아남 | 600세대 | 230% | 건축심의 통과 | 수직 증축으로 70세대 증가 예정 |
| 선사현대 | 1,200세대 | 260% | 조합 설립 완료 | 지하주차장 확장, 커뮤니티 개선 중심 |
| 성내삼익 | 900세대 | 240% | 추진위원회 구성 | 주민 동의율 확보 중, 구조 안정성 양호 |
| 둔촌신성미소지움 | 738세대 | 250~387% | 미추진 (검토 단계) | 2차는 용적률 여유, 1차는 과밀 |
✅ 둔촌신성미소지움은 2차 단지를 중심으로 리모델링 가능성이 있으며, 고덕·선사·성내 단지와 비교해 세대수는 적지만 입지 경쟁력은 우수합니다.
🏗️ 2. 리모델링 조합 설립 절차 요약
리모델링은 「주택법」에 따라 다음과 같은 절차로 진행됩니다:
- 추진위원회 구성
- 주민 10인 이상으로 구성
- 사업계획 수립 및 동의서 징구
- 주민 동의 확보
- 전체 구분소유자 2/3 이상
- 각 동별 과반수 동의 필요
- 조합 설립 인가 신청
- 시장·군수·구청장에게 신청
- 인가 후 법적 조합으로 인정
- 설계 및 시공사 선정
- 기본설계 수립, 시공사 입찰
- 안전진단 및 사업계획 승인
- 수직 증축: B등급 이상
- 수평 증축: C등급 이상
- 건축심의 및 인허가
- 지자체 심의 후 사업 승인
- 분담금 확정 및 이주 준비
- 분담금 산정, 이주 계획 수립
⏱️ 전체 조합 설립까지 평균 12~18개월 소요되며, 주민 간 갈등이나 구조적 제약이 변수입니다.
📊 3. 리모델링 사업성 분석표 (2025년 기준)
항목 기준 둔촌신성미소지움 적용 가능성
| 사업기간 | 평균 5~8년 | 가능 (재건축보다 3~5년 빠름) |
| 일반분양 비율 | 기존 세대수의 15% 이내 | 낮음 (738세대 기준 약 110세대) |
| 분담금 | 세대당 1.5~2.5억 원 | 중간 수준 (용적률 과밀로 증가 가능) |
| 수익성 | 일반분양 수익 + 가치 상승 | 제한적 (분양 수익 적고 분담금 부담 큼) |
| 구조 안정성 | 수직 증축 가능 여부 | 2차는 가능성 있음, 1차는 검토 필요 |
| 주민 동의율 | 66.7% 이상 | 확보 필요 (현재 미추진 상태) |
✅ 사업성은 구조적 여건과 분담금 부담에 따라 달라지며, 둔촌신성미소지움은 2차 단지를 중심으로 수직 증축형 리모델링이 유리합니다.
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