서울 전역∙경기 12곳 토허제로 묶는다…25억 넘는 집 대출 최대 2억 [출처:중앙일보]

서울 전역∙경기 12곳 토허제로 묶는다…25억 넘는 집 대출 최대 2억 [출처:중앙일보] https://www.joongang.co.kr/article/25373871

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6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책, 두 차례 부동산 대책에도 수도권 집값이 잡히지 않자 이재명 정부는 한 달여 만에 세 번째 대책을 내놨다. 부동산 시장에 가장 강력한 규제 수단인 토허제를 서울·경기까지 광범위하게 묶고, 동시에 규제지역까지 지정하는 등 고강도 규제 내용을 담았다. 대출 규제도 추가했다. 25억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도가 2억원으로 줄어들고, 신용대출을 1억원 넘게 받으면 대출 실행일로부터 1년간 규제지역에서 주택을 살 수 없게 했다.

서울 전역 사상 첫 토허 구역 지정

토허 구역으로 지정되면 갭 투자(전세 낀 매매)가 금지되고, 2년 실거주 요건을 충족해야 한다. 5일 뒤인 20일부터 시행한다. 최근 마포·성동구 등 ‘한강벨트’와 재건축 호재가 있는 경기 분당·과천 등은 6·27 대출 규제 후 ‘똘똘한 한 채’ 매수 수요가 몰리며 갭 투자가 급증했다. 두세 달 새 매매가격이 2억~3억원씩 뛰는 등 시장이 과열됐다. [출처:중앙일보] https://www.joongang.co.kr/article/25373871

토허 구역 지정으로 갭 투자가 막혀 주택을 매수하려면 일부 대출을 뺀 대부분을 본인 현금으로 사야 한다. 또 실거주 요건이 생겨 투기 수요를 차단하는 효과를 낼 수 있다. 다만 실수요자 수요까지 꽁꽁 묶일 우려가 있다.

규제지역 확대로 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소돼 대출 규모가 줄어드는 데다, 금융위원회의 추가 대출 규제로 주택 금액별로 주택담보대출 한도가 더 감소하기 때문이다. 수도권·규제지역의 15억원 이하 아파트에 대한 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원이지만, 15억원 초과~25억원 이하 아파트는 최대 4억원, 25억원 초과 아파트는 2억원까지만 대출 받을 수 있다.

예컨대 마포구의 ‘마포 래미안 푸르지오’ 전용 59㎡ 20억원대 아파트를 살 경우, 이전에는 전세보증금 12억을 끼고 현금 8억원을 보태 살 수 있었지만, 앞으로는 최대 4억원밖에 대출이 안 돼 현금이 최소 16억원 있어야 매매가 가능하다. 사실상 진짜 ‘현금 부자’만 집을 사는 세상이 됐다는 지적이 나오는 이유다. 실수요자 사다리 걷어차기란 비판도 나온다.

‘노도강’도 규제지역 됐다

전임 윤석열 정부는 2023년 1월 3일 강남 3구(강남·송파·서초구)와 용산구만 남기고 서울 전역을 규제지역에서 해제했다. 2년 10개월 만에 서울 전역이 다시 규제지역으로 묶였다. 조정대상지역·투기과열지구로 지정되면 ▶대출 ▶세제 ▶청약·전매 ▶정비사업(재건축·재개발) 등에서 규제가 대폭 강화된다. 규제지역 적용은 16일부터 곧바로 시행된다.

대출 한도 6억원 내에서 LTV가 무주택자는 40%로 줄고, 1주택자 이상은 대출이 안 나온다. 전세대출 1주택자의 대출 한도가 2억원으로 줄고, 전세대출 보증비율도 80%로 축소된다. 또 신용대출 1억원 초과 보유차주는 대출실행일로부터 1년간 규제지역에서 주택 구입이 제한된다. [출처:중앙일보] https://www.joongang.co.kr/article/25373871

다주택자 취득세(2주택 8%·3주택 12%)가 중과되고, 양도소득세도 중과된다. 다만 양도세 중과는 내년 5월까지 유예된 상태다. 양도세 1세대 1주택 비과세 요건도 기존 보유 2년에서 보유 2년, 거주 2년으로 강화된다. 이밖에 수도권 전매 3년 제한, 세대주만 청약 가능, 재건축·재개발 조합원 지위 양도도 제한된다.

전문가들은 부동산 시장 위축을 넘어 거래가 ‘올 스톱’될 수 있을 정도로 초강력 규제라고 평가했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “이번 10·15 대책은 금액별 대출 차등화를 통한 상급지 갈아타기, 토허제 지정을 통한 아파트 갭 투자 제동에 초점을 맞추고 있는 것이 특징”이라며 “서울 전역은 물론 수도권 아파트값을 주도하는 과천·성남·용인·수원 등 경기 남부 벨트를 정조준해 집값 확산을 차단하려는 의지를 드러냈다”고 평가했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “실거주 목적 외에는 거래가 차단돼 거래 자체가 실종될 수 있다”라고 내다봤다. 그는 “15억 초과 아파트 대출이 4억원으로 줄어 중고가 주택 매수층의 구매력까지 차단됐다”며 “시장에서 거래 부재, 위축은 연말까지 갈 것으로 보인다”고 말했다. 양지영 신한투자증권 부동산 수석전문위원은 “현금 보유가 많은 자산가의 고가 시장만 버틸 것”이라고 예상했다. [출처:중앙일보] https://www.joongang.co.kr/article/25373871