🏙️ 수원 구운삼환아파트 투자 분석 (2025년 5월 기준)
구운삼환아파트는 수원시 권선구 구운동에 위치한 대단지 아파트로, 재건축을 앞두고 있어 투자 가치가 높아지고 있습니다. 특히 신분당선 구운역 확정, R&D 사이언스파크 조성, 군공항 이전, 스타필드 개발 등의 다양한 호재가 예정되어 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.
1. 신분당선 구운역 확정
구운삼환아파트의 가장 큰 투자 장점 중 하나는 신분당선 구운역 신설 확정입니다. 신분당선 연장 사업이 진행되면서 구운역이 2029년 개통 예정이며, 이를 통해 강남까지 40분대 이동이 가능해질 전망입니다. 또한 분당, 광교, 용인 수지 등 수도권 남부 주요 지역과의 접근성이 크게 개선되어 교통 편의성이 높아질 것입니다.
2. R&D 사이언스파크 조성
서수원 지역에는 R&D 사이언스파크가 조성될 예정입니다. 이는 첨단 연구개발 중심지로 자리 잡으며, 다양한 기업과 연구소가 입주할 가능성이 큽니다. 이러한 개발은 지역 경제 활성화뿐만 아니라, 고급 인력 유입을 촉진하여 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
3. 일월수목원과 일월호수
구운삼환아파트는 일월수목원과 일월호수 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 일월수목원은 수원의 대표적인 녹지 공간으로, 다양한 산책로와 자연경관을 갖추고 있어 거주민들에게 힐링 공간을 제공합니다. 또한 일월호수 주변 개발이 진행되면서, 친환경적인 주거 환경이 더욱 강화될 전망입니다.
4. 군공항 이전
수원 군공항 이전이 추진되면서, 구운삼환아파트 인근 지역의 주거 환경이 더욱 개선될 것으로 예상됩니다. 군공항 이전이 완료되면 소음 문제 해결과 함께, 해당 부지의 개발 가능성이 높아져 지역 가치가 상승할 것입니다.
5. 화서역 및 스타필드 개발
구운삼환아파트는 1호선 화서역과 수원역과 가까운 위치에 있으며, 이를 통해 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 또한 스타필드 수원이 화서역 인근에 들어서면서, 대형 쇼핑몰과 문화시설이 확충되어 생활 편의성이 더욱 높아질 전망입니다. 스타필드 인근 아파트 가격이 상승하는 경향을 고려할 때, 구운삼환아파트 역시 긍정적인 영향을 받을 가능성이 큽니다.
6. 롯데·현대건설 시공사 확정
구운삼환아파트 재건축 사업의 시공사로 롯데건설과 현대건설 컨소시엄이 최종 선정되었습니다. 이로 인해 지하 4층~지상 39층, 총 1,990세대 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이며, 고급 설계와 특화된 커뮤니티 시설이 도입될 계획입니다. 특히 초대형 오픈스페이스, 스카이라운지, 순환 산책로 등이 포함되어 있어 주거 환경이 크게 개선될 것입니다.
구운삼환아파트는 신분당선 구운역 개통, R&D 사이언스파크 조성, 군공항 이전, 스타필드 개발 등의 다양한 호재를 갖춘 투자 가치 높은 아파트입니다. 교통 인프라 개선과 대규모 재건축 사업이 진행되면서, 향후 지역 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 큽니다. 장기적인 관점에서 안정적인 수익을 기대할 수 있으며, 지속적인 개발 상황을 모니터링하며 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.
✅ 1. 기본 개요
항목 정보
| 아파트명 | 구운삼환아파트 |
| 위치 | 경기도 수원시 권선구 구운동 521-1번지 일대 |
| 준공 | 1994년 12월 |
| 세대 수 | 약 820세대 |
| 면적 | 전용면적 59㎡ 위주 (일부 72㎡ 존재) |
| 층수 | 지상 15층, 5개동 |
| 난방방식 | 지역난방 (열병합) |
| 관리비 | 지역 평균 수준 |
| 시세 (2025년 5월 기준) | 실거래가 기준 2억 8천만 원 ~ 5억원 선 |
✅ 2. 교통 입지 분석
구운삼환아파트의 가장 큰 장점 중 하나는 교통 여건의 빠른 개선 가능성입니다.
🚉 위례과천선 (예정)
- 수원역 연장안 검토 중 (B/C 예비타당성 조사 완료단계)
- 구운동 일대 통과 가능성으로 해당 아파트에 직접 수혜 기대
🚗 도로망
- 수도권제2순환도로 및 과천-봉담간 고속화도로와 인접
- 수원역 차량 접근 약 10분, 영통권역과도 20분 내외 거리
🚏 버스망
- 수원역, 성균관대역 등으로 이어지는 광역·직행버스 다수 존재
요약:
→ 향후 철도망 확충 시 ‘교통 소외지역’에서 ‘거점 수혜지역’으로 변화 가능성 큼
✅ 3. 교육·생활 인프라
🏫 교육
- 구운초, 구운중 도보 통학 가능
- 수원 서부권 고등학교 밀집지역 접근 용이
- ‘고등학교 자율배정’ 정책상 수원역~권선구 일대 학교 선택 폭 넓음
🛒 생활편의
- 도보 10분 내 이마트트레이더스 수원점, 홈플러스 서수원점
- CGV, 스타벅스, 롯데시네마 등 생활 인프라 밀집지와 인접
- 권선구청, 주민센터, 우체국 등 행정시설과도 가까움
🌳 자연환경
- 수원 서호천 및 구운공원 접근성 우수
- 근린공원 조성되어 산책 및 자전거 도로 환경 양호
✅ 4. 재건축/재개발 가능성
🏗️ 노후도 기준 충족
- 1994년 준공 → 현재 31년차 아파트
- 정부의 ‘노후 공동주택 정비 가이드라인’상 재건축 가능 연한(30년) 이미 경과
🛠️ 구조적 조건
- 5개동, 중층 아파트로 재건축 시 용적률 확대 여지 존재
- 전용 59㎡ 중심 → 향후 재건축 시 소형→중형으로 리디자인 기대
📈 권선구 정비 사업 분위기
- 인근 서호지구, 서수원일대 뉴타운 개발과 연계 가능성
- 주민설명회 및 안전진단 사전 검토 착수 움직임
요약:
→ 정비사업 타이밍상 **‘선진입 저평가 구간’**으로 주목 가능
✅ 5. 시세 및 투자 매력
재건축 시공사 선정 : 롯데/현대건설
💹 투자 관점
- 2021~2023년까지 하락장 이후 2024년 하반기부터 소폭 반등세
- 초기 매수 진입가 낮고, 향후 교통 + 재건축 호재 기대
- 인근 권선구 아파트 평균 매매가 3.8~10억 원대에 비해 저평가
💸 전세가율
- 평균 전세가율 80% 이상 → 실투자금 적은 갭 투자 가능
✅ 6. 수원시 정책 및 개발 수혜 가능성
- 2030 수원도시계획 상 ‘서수원권 중심축 개발’ 포함
- 수원역 트리플 역세권(분당선, 수인선, GTX-C 예정)의 생활권 확장 대상지
- 서수원 공공개발 구역(과거 수원시청 서수원 신청사 예정지 주변 개발)과 연계성 기대
✅ 7. 투자 장점 요약
장점 구분 세부 내용
| 💡 입지 장점 | 수원 서부권 교통 핵심지대, 향후 철도 수혜 유력 |
| 💡 가격 메리트 | 실거래 2억대 중후반~3억 초반 → 수원 내 저평가 구간 |
| 💡 전세가율 높음 | 전세가율 약 80~85% → 실투자금 부담 낮음 |
| 💡 정비사업 기대 | 30년 이상 노후단지 |
| 💡 생활 인프라 풍부 | 이마트·홈플러스·공원·학교 밀집지역 |
| 💡 정비 전환 가능성 | 주민설명회 준비 단계, 인근 정비사업 연계 기대 |
✨ 마무리 한 줄 요약
구운삼환아파트는 수원 서부권의 마지막 저평가 노후단지 중 하나로,
교통 호재와 정비사업 가능성이 중첩되는 중장기 투자 유망지역입니다.
관리자