재건축 분담금 계산법 & 서울 주요 단지 시뮬레이션
재건축 조합원이 부담해야 할 분담금 공식부터, 잠실·둔촌·반포 주요 단지 실제 시뮬레이션까지 한눈에 정리했습니다.
1. 재건축 분담금이란?
재건축 분담금은 조합원이 신축 아파트를 분양받으면서 추가로 내야 하는 금액입니다.
기존 주택의 가치(권리산정 가액)보다 신축 분양가가 높을 때 차액만큼 조합원에게 부과됩니다.
이 금액은 전체 공사비, 조합원 수, 공공기여 조건 등에 따라 달라집니다.
2. 분담금 계산 공식
- 권리산정 가액
- 기존 주택 감정평가액 × (분양면적 ÷ 기존 전용면적)
- 신규 분양가액
- 분양단가(만원/㎡) × 분양면적(㎡)
- 분담금
- 신규 분양가액 − 권리산정 가액
공식 요약
분담금 = (분양단가 × 분양면적) − (감정단가 × 분양면적)
= (분양단가 − 감정단가) × 분양면적
3. 시뮬레이션 가정
- 분양단가: 최근 주변 시세 기반 가정
- 감정단가: 공신력 있는 감정평가 결과 가정
- 전용면적: 84㎡ (일반형 기준)
- 공공기여·기타 비용: 본 시뮬레이션에서는 제외
4. 서울 주요 단지 분담금 비교
단지명 전용면적(㎡) 분양단가(만원/㎡) 감정단가(만원/㎡) 단위면적 차액(만원/㎡) 분담금(만원) 분담금(억원)
| 잠실주공5단지 | 84 | 2,800 | 2,200 | 600 | 600 × 84 = 50,400 | 5.04 |
| 둔촌주공 | 84 | 2,900 | 2,300 | 600 | 600 × 84 = 50,400 | 5.04 |
| 반포주공1단지 | 84 | 2,600 | 2,000 | 600 | 600 × 84 = 50,400 | 5.04 |
예시: 전용 84㎡ 기준, 면적당 차액 600만원일 때 분담금 약 5.0억원이 산출됩니다.
5. 단지별 실제 적용 시 고려 사항
- 공공기여 비율: 기부채납·임대주택 제공 등으로 분담금 감소 가능
- 용적률 상향: 사업계획 승인이 나면 공급 면적이 늘어 분담금 분산
- 분양가 상한제: 단지별 지정 여부에 따라 분양단가 변동
- 조합원 수 변화: 참여 조합원 수가 많아지면 1인당 부담 감소
6. 분담금 절감 전략
- 공공기여 조정: 기부채납 규모 줄여 분담금 부담 경감
- 용적률·용도 변경: 용적률 높여 주택 수 늘리면 개인 분담금 분산
- 분양면적 선택: 전용보다 공급 면적이 넓은 타입 선택 시 단가 차액 유의
- 조합원 추가 모집: 매도인·가족을 조합원으로 참여시키면 1인당 부담 낮아짐
7. 유의사항
- 감정평가액과 시장 실거래가는 차이가 있을 수 있으므로, 공인감정평가 활용
- 분양가 확정 시점 전에 사업계획·예정금액을 꼼꼼히 검토
- 분담금 신고·납부 기한을 놓치면 가산금 부과 가능
- 조합 운영규약별 추가 비용(이주비·관리비 등)도 예산에 포함
8. 마무리
조합원 분담금은 분양단가, 감정가, 면적의 단순 계산 외에도
공공기여·용적률·조합원 수 등 다양한 변수에 따라 최종 금액이 달라집니다.
서울 주요 단지 사례를 참고해 내 집 마련 계획을 세우고,
조합 총회·사업계획 승인을 받을 때 세부 내역을 꼭 확인하세요.
관리자