전세사기 대처 방법 & 보증보험으로 전세보증금 환급받는 법
전세 계약 후 보증금 반환이 되지 않는 전세사기는 매년 수천여 건이 발생하며, 피해액도 막대합니다. 사기 피해를 막기 위해 사전 예방이 필수이고, 불가피하게 피해를 당했을 때는 보증보험(주택도시보증공사-HUG, SGI서울보증)을 통해 환급받는 절차를 신속히 밟아야 합니다.
1. 전세사기 유형과 주요 징후
- 소유자 허위확인형: 등기부상 집주인이 아닌 사람이 계약금을 받고 잠적
- 전세계약 이중계약형: 같은 집을 여러 명과 중복 계약 후 보증금 유용
- 임대사업자 사기형: 법인을 내세워 계약 당일 계약금을 인출 후 파산
- 관리비·공과금 체납형: 체납액이 많아 경매로 넘어가면서 보증금이 묶임
주요 징후
- 등기부등본과 건축물관리대장 정보가 불일치
- 집주인이 계약 직후 연락 두절
- 주변 시세 대비 지나친 저가 전세
- 관리비나 대출 이력 미제출 요구
2. 전세사기 사전 예방 조치
- 등기부 및 건축물관리대장 확인
- 등기부등본에서 소유권·근저당권 여부 확인
- 건축물관리대장에서 용도·면적·증축 내역 파악
- 임대차계약 특별조항 삽입
- 집주인의 등기부상 확인 의무 조항
- 계약금 반환 지연 시 연체이자 적용 조항
- 전세금 보증보험 가입
- HUG·SGI 서울보증 중 하나 선택
- 보험료는 일반적으로 보증금의 0.2~0.6% 선
- 공인중개사·변호사 자문 활용
- 중개대상물 확인·공개서류 점검 의뢰
- 계약 전 전문가 검수 비용을 보험료 절감으로 상쇄
3. 전세사기 당했을 때 즉시 해야 할 일
- 즉시 경찰 신고
: 사기 혐의(형법 제347조)로 112에 신고 후 사건 번호 확보 - 임차권 등기명령 신청
: 소액임차인 보호를 위해 법원에 임차권 등기 명령 접수 - 채권최고액 결정 신청
: 전세보증금 상당액을 채권으로 확정, 강제집행 순위 우선 확보 - 보증보험사에 피해 사실 통보
: 보험 증권·임대차계약서·사건번호 등 첨부하여 접수
4. 보증보험으로 보증금 환급받는 절차
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해 실질 보증금 환급 절차는 대동소이합니다.
단계 주요 내용 처리 기간
| 1 | 피해 신고 및 보험금 청구서류 제출 | 접수 후 1주일 이내 |
| 2 | 실태조사(현장 확인·임대인 답변 등) | 1~2개월 |
| 3 | 보험금 산정 및 지급결정 통보 | 실태조사 후 1~2주 |
| 4 | 보험금 지급 | 통지 후 5영업일 이내 |
※ 필요한 서류
- 보증보험 증권(보험 안내문)
- 임대차계약서 사본
- 등기부등본, 건축물관리대장
- 피해 사실을 확인할 수 있는 경찰 사건 접수증
- 임차권 등기명령 신청 사실 증빙서류
5. 환급신청 시 유의사항
- 청구 기한: 피해 발생일로부터 3년 이내 청구해야 보험금 지급이 가능
- 진술 정확성: 허위 사실 기재 시 고의 과실로 보증금 환급 제한
- 추가 증빙: 임차인 간 이해관계 분쟁 발생 시 추가 자료 제출 요구
6. 사례별 대응 팁
- 이중계약형: 채권최고액 결정 후 경매 절차에 즉시 참여
- 법인 임대사기형: 법인 파산 여부 확인, 파산관재인 명단 확보 후 보증보험 청구
- 관리비 체납형: 관리사무소 체납 내역 확보, 임대차계약서와 함께 보험사에 제출
7. 최종 체크리스트
- 전세 계약 전 모든 서류 원본 및 사본 확보
- 보증보험 가입 증권·보험료 납입 영수증 보관
- 경찰 신고·임차권 등기 명령·채권최고액 신청 완료 여부
- 보증보험사 청구서류 누락 없이 제출
- 환급 결정 후 계좌정보 정확성 재확인
전세사기는 대비가 곧 생존입니다. 꼼꼼한 사전 점검과 보증보험 가입으로 리스크를 줄이고, 피해 발생 시 즉각적인 법적·보험적 대응으로 전세보증금을 최대한 안전하게 환급받으시길 바랍니다.
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