전세사기 예방 가이드: 계약 전 필수 확인 사항과 피해 대응 방법
1. 전세사기, 왜 이렇게 늘어났나?
최근 몇 년간 전세사기 피해가 급증하고 있습니다.
특히 깡통전세(매매가보다 전세가가 높은 주택), 이중계약, 임대인의 근저당 설정 등으로 인한 보증금 미반환 사건이 사회 문제로 대두됐습니다.
전세 계약은 큰 금액이 오가는 거래이므로, 계약 전 철저한 확인과 예방 조치가 무엇보다 중요합니다.
2. 전세사기의 주요 유형
📌 1) 깡통전세
- 주택의 시세보다 전세보증금이 높아, 매매가 하락 시 보증금 반환 불가능
📌 2) 이중계약
- 동일한 주택을 두 명 이상과 전세 계약 체결
📌 3) 대리인 계약 사기
- 임대인 행세를 하는 제3자가 계약금만 받고 잠적
📌 4) 선순위 권리 존재
- 근저당, 가압류, 전세권 등 선순위 권리가 있어 경매 시 보증금 전액 회수 불가
3. 전세사기 예방 체크리스트
전세 계약을 하기 전 반드시 다음 사항을 점검해야 합니다.
(1) 등기부등본 확인
- 소유자 명의, 근저당 설정 여부, 가압류·압류 기록 확인
- 정부24, 대법원 인터넷 등기소에서 열람 가능
- 등기부등본 상 소유자와 계약서 상 임대인 동일 여부 필수 확인
(2) 시세·전세가율 확인
- KB부동산, 한국감정원 등에서 해당 주택의 매매가 대비 전세가율 확인
- 전세가율이 80% 이상이면 주의
(3) 확정일자와 전입신고
- 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력 확보
- 주민센터 또는 정부24에서 가능
(4) 보증보험 가입
- HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등 전세보증금 반환보증보험 가입
- 전세사기 피해 발생 시 보증금 전액 보장
4. 계약 시 반드시 지켜야 할 5가지
- 계약금은 가급적 소액(5~10%)만 지급
- 잔금 지급 전 재확인(등기부 변동 여부)
- 임대인 본인 신분증 원본 확인
- 중개사무소 개설등록번호와 공인중개사 자격 확인
- 계약서 특약에 ‘보증금 반환 보장, 위반 시 계약 해제’ 명시
5. 전세사기 피해 발생 시 대응 절차
(1) 임대인과 협의
- 전화·내용증명으로 보증금 반환 요구
- 기한 명시하여 공식적으로 요청
(2) 내용증명 발송
- 한국우편사업진흥원 사이트에서 온라인 발송 가능
- 계약 해제·해지 사유와 반환 요구 금액 명시
(3) 임차권등기명령 신청
- 법원에 신청하여 보증금 반환 청구권을 등기
- 이사 후에도 대항력 유지 가능
(4) 전세보증금 반환소송
- 임대인이 반환 거부 시 법적 절차 진행
- 변호사 상담 또는 무료 법률구조공단 도움 가능
6. 정부·기관 지원 제도
- 전세피해지원센터 (☎ 1600-0777) : 피해 상담 및 지원
- 주택도시보증공사(HUG) : 반환보증보험
- 법률구조공단 : 소송 지원 및 상담
- LH 긴급임시주거 지원 : 피해 세입자 임시 거주 공간 제공
7. 사례로 보는 예방의 중요성
서울의 A씨는 시세 3억 원 주택에 전세 2억 8천만 원으로 계약했습니다.
등기부등본을 확인하지 않아 근저당 2억 원이 설정된 사실을 몰랐고, 결국 경매로 넘어가 보증금의 절반만 회수했습니다.
만약 계약 전 등기부등본을 확인하고, 보증보험에 가입했다면 피해를 막을 수 있었을 것입니다.
8. 결론: 철저한 사전 확인이 최고의 예방책
전세사기는 한 번 발생하면 피해 금액이 매우 크고 회복까지 오랜 시간이 걸립니다.
따라서 계약 전 등기부등본 확인 → 전세가율 체크 → 보증보험 가입의 3단계를 반드시 거쳐야 합니다.
그리고 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 계약을 미루고 전문가에게 상담을 받는 것이 안전합니다.
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