📑 2025년 부동산 매매 시 자금조달계획서 제출 기준 및 작성 방법
– 매수자 시나리오와 함께 쉽게 이해하는 자금계획서 완전 정리
✅ 자금조달계획서란?
자금조달계획서는 주택 구매 시
해당 자금이 어떤 경로로 조달되었는지를
정부에 신고하는 공식 문서입니다.
🔎 쉽게 말해,
“이 집을 살 돈은 어디서 마련했는지 증명하는 문서”입니다.
정부는 이를 통해 부동산 투기, 편법 증여, 탈세 등을 방지하고
실수요자 위주의 주택 거래를 유도하고자 합니다.
✅ 2025년 기준 자금조달계획서 제출 대상 기준
2025년 5월 기준,
아래와 같은 경우 자금조달계획서 제출이 의무화되어 있습니다.
구분 제출 필요 여부
| 수도권·투기과열지구에서 모든 주택 거래 | ✅ 무조건 제출 |
| 비규제지역에서 6억 원 초과 주택 거래 | ✅ 제출 |
| 비규제지역에서 6억 원 이하 주택 거래 | ❌ 제출 생략 가능 |
| 거래 당사자 중 1명이 법인일 경우 | ✅ 무조건 제출 |
✅ 어떤 경우 ‘소명자료’까지 제출해야 하나요?
자금조달계획서만 제출하는 것 외에,
실제 자금 출처를 입증하는 ‘증빙서류’ 제출 대상은 다음과 같습니다.
구분 증빙서류 제출 필요
| 투기과열지구 내 9억 원 초과 주택 거래 | ✅ 필요 |
| 증여·상속 등으로 매수 자금을 조달한 경우 | ✅ 필요 |
| 30세 이하 매수인의 경우 | ✅ 필요 (투기 목적 우려 대상) |
| 신혼부부·청년 주택구매자 | 경우에 따라 필요 |
✅ 자금조달계획서 항목 구성
자금조달계획서는 총 3가지 영역으로 구성됩니다:
- 매매대금 총액
- 자금 출처 상세 항목
- 차입 여부 및 상환 계획
항목 예시 내용
| 자기자금 | 예금, 청약통장, 증여, 상속, 주식 매각 등 |
| 차입금 | 금융기관 대출, 가족·지인 차용 |
| 입주계획 | 실거주 여부 (2년 이상 실거주 등 기재) |
| 소명자료 첨부 여부 | 증여계약서, 통장 거래내역 등 |
✅ 제출 방법 및 경로
① 인터넷 신청 (비대면)
경로 설명
| 부동산거래관리시스템 (RTMS) | https://rtms.molit.go.kr |
| 공동인증서 필요 / 계약 체결 후 30일 이내 제출 필수 |
② 오프라인 방문
- 매수자 또는 공인중개사가 관할 시·군·구청 부동산거래신고 창구에 제출
- 보통 매매계약 체결 후 30일 이내 방문 신고
📝 실제 작성 예시 시나리오 (매수자 입장에서)
💡 시나리오:
30세 직장인 김OO 씨는 수원시 영통구의 7억 원짜리 아파트를 매수함.
해당 지역은 조정대상지역이기 때문에 자금조달계획서 제출이 의무입니다.
📌 김씨의 자금 계획 구성:
항목 금액 출처
| 예금 | 2억 원 | 본인 적금 + 청약 해지 |
| 전세보증금 반환금 | 1억 5천만 원 | 기존 전세 계약 해지 예정 |
| 부모 증여 | 1억 원 | 증여계약서 작성 / 통장 내역 증빙 |
| 주택담보대출 | 2억 5천만 원 | 은행 모기지 대출 예정 |
김씨는 계약서를 작성한 후 7일 내에
공인중개사를 통해 RTMS에 온라인 제출을 진행합니다.
9억 원 미만이므로 소명자료는 제출하지 않아도 되지만,
지자체의 요청 시 대비하여 증여계약서, 통장내역, 전세계약서 사본을 준비합니다.
📂 제출 시 유의사항
체크리스트 설명
| ✅ 허위기재 금지 | 추후 국세청 조사 시 소명 불가 시 과태료 및 세무조사 대상 |
| ✅ 증여는 무조건 기재 | 가족 간 자금이라도 ‘증여’로 명시 필요 |
| ✅ 계약 후 30일 내 제출 | 미제출 시 최대 500만 원 이하 과태료 부과 가능 |
| ✅ 차입금은 상환계획 포함 | 차용증 등 함께 첨부 권장 (특히 사금융/친인척 차입 시) |
📈 국토교통부 자금조달계획서 제출 통계 (참고)
- 2024년 기준 전체 자금조달계획서 중 약 32%가 ‘증여’ 포함
- 30세 이하 매수인의 40% 이상이 가족자금 활용
- 투기과열지구 제출 건수는 연평균 15% 증가 중
🔍 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세 보증금으로 대체하면 자금조달계획서에 포함하나요?
✅ 예.
전세보증금 반환 예정액도 ‘자기자금’으로 포함해 명확히 기재해야 합니다.
Q2. 은행 대출 예정인데 아직 승인 전이면 어떻게 쓰나요?
✅ ‘금융기관 차입’ 항목에 예정 금액 기재하고,
신청 은행명·상품명을 대략적으로 작성해도 무방합니다.
Q3. 아버지 통장에서 이체된 돈이면 ‘증여’로 적어야 하나요?
✅ 원칙적으로 ‘증여’로 기재하는 것이 맞습니다.
미기재 시 추후 세무조사 시 증여세 탈루로 간주될 수 있습니다.
🎯 SEO용 핵심 키워드 추천 (블로그/검색용)
- 부동산 자금조달계획서 작성법
- 자금조달계획서 증여 기재
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✅ 마무리 요약
구분 요약 내용
| 제출 기준 | 수도권 or 6억 초과 시 반드시 제출 |
| 제출 기한 | 계약 체결일로부터 30일 이내 |
| 제출 경로 | RTMS 온라인 or 관할 구청 오프라인 |
| 작성 요령 | 자기자금/차입금/증여 정확히 분류 |
| 불이행 시 | 최대 500만 원 과태료 + 세무조사 가능성 |
💡 한 줄 요약:
“부동산 거래 시 자금조달계획서는 단순 서류가 아니라,
실제 자금 흐름의 투명성을 증명하는 중요한 절차입니다.”
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