2025년 4월 기준, 최근 국토교통부와 지방자치단체에서 지정하고 운영 중인 토지거래허가구역에 대한 내용을
정의부터 지정기준, 지역현황, 거래절차, 예외사항, 위반 시 처벌까지 포함알려드립니다.
📌 2025년 4월 기준, 토지거래허가구역 완벽정리
– 부동산 규제, 토지투자 전 반드시 확인해야 할 필수 정보
✅ 1. 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 부동산 투기 방지와 계획적인 토지이용을 위해,
지자체장 또는 국토교통부 장관이 일정 기간 동안 지정하는 제한 구역입니다.
해당 구역 내의 토지를 일정 면적 이상 거래할 경우,
사전에 ‘토지거래 허가’를 받고 계약을 체결해야 하며,
허가 없이 거래하거나 허위 목적을 제출할 경우 계약 무효 및 형사처벌 대상이 됩니다.
✅ 2. 지정 목적 및 법적 근거
항목 내용
| 법적 근거 | 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 |
| 목적 | 부동산 가격 안정, 개발지역 투기 방지, 난개발 억제 |
| 지정권자 | 국토교통부 장관 또는 시·도지사 |
| 지정 기간 | 기본 5년 이내 (필요 시 연장 가능) |
✅ 3. 토지거래허가 대상 면적 기준
아래 기준을 초과하는 면적을 거래할 경우 허가 의무 발생 (지역에 따라 일부 조정 가능)
용도지역 허가 대상 면적 (㎡ 이상)
| 주거지역 | 18㎡ 초과 (약 5.4평 이상) |
| 상업지역 | 20㎡ 초과 |
| 공업지역 | 66㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 100㎡ 초과 |
| 농림지역 | 100㎡ 초과 |
| 자연환경보전지역 | 100㎡ 초과 |
⚠️ 단, 공공주택사업 지구는 면적과 상관없이 허가 필요할 수 있음
✅ 4. 2025년 4월 최신 토지거래허가구역 현황
🔴 수도권 주요 지역
지역 지정 구역 지정 사유
| 서울 강남·서초·송파·강동 일부 | 재건축·재개발 지구 | 고가 거래 집중, 투기 우려 |
| 경기 성남 판교·광명·하남 | 3기 신도시 개발지역 | 사전 투기 차단 목적 |
| 인천 검단·계양 | 신도시 보상지 | 토지 쪼개기 방지 |
🟠 비수도권 주요 지역
지역 지정 구역 지정 사유
| 부산 해운대·수영 | 민간 재개발 + 해안 상업지 | 고급 주택 공급지 투기 |
| 대전 둔산·유성 | 정비사업 예정지역 | 사업지 선점 거래 다수 발생 |
| 제주 서귀포 일부 | 도시계획시설 예정지 | 지가 상승 억제 목적 |
📌 [토지거래허가구역 열람 사이트]
👉 부동산거래관리시스템
https://rtms.molit.go.kr
✅ 5. 토지거래허가 절차 (2025년 기준)
- 계약 체결 전 → 관할 시·군·구청 허가 신청
- 관할 부서(토지정보과 등)에서 30일 이내 허가 여부 결정
- 허가증 수령 후 → 정식 계약서 작성
- 이후 부동산 거래신고 및 등기 진행
📌 필수 제출서류
- 토지거래허가 신청서 (소정 양식)
- 매매계약서 사본 (조건부 계약 가능)
- 토지이용계획서 (실사용 계획 필수)
- 신분증, 법인 등기부등본 등
✅ 6. 허가가 필요한 사람 (매도자 vs 매수자?)
구분 허가 대상
| 매매 | 매수자(구매자) 허가 필요 |
| 증여 | 수증자 허가 필요 |
| 교환 | 양쪽 모두 허가 필요 |
| 임대차 | 일정기간 이상 장기 임대 시 허가 대상 가능성 있음 (지자체 판단에 따라) |
✅ 7. 허가 조건 및 용도 제한
허가를 받더라도 아래 사항을 반드시 지켜야 합니다:
항목 설명
| 이용 목적 | 신청한 용도대로 토지 사용 (예: 농업용 → 실제 경작 필요) |
| 변경 불가 | 허가 목적 외 사용 시 계약 취소 및 과태료 |
| 전매 금지 | 5년 이내 전매 제한 (일부 지역은 2년) |
| → 사전 허가 없이 전매 시 과태료 및 형사처벌 |
✅ 8. 예외 및 허가 면제 대상
대상 면제 가능 여부
| 상속 | 허가 대상 아님 |
| 국가·지자체간 거래 | 면제 |
| 공공사업 목적 | 사업승인 시 면제 가능 |
| 1세대 1주택 생계형 | 일부 지역은 완화 적용 |
📌 단, 쪼개기 거래 / 지분 매입 / 법인 우회 매수는 단속 강화 중
❌ 9. 위반 시 벌칙
위반행위 처벌 내용
| 허가 없이 계약 체결 | 계약 무효 + 2년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금 |
| 허위 목적 신고 | 허가 취소 + 벌금 + 토지 몰수 가능 |
| 전매 제한 위반 | 계약 무효 + 과태료 1,000만 원 이상 |
✅ 10. 2025년 변화 포인트 요약
항목 변화 내용
| ✅ 디지털 허가 시스템 | 2025년부터 전자허가 신청 가능 (정부24 연동 예정) |
| ✅ 부동산 통합 DB 구축 | 허가구역 내 거래 실시간 감시 강화 |
| ✅ 사전통보제 도입 | 허가 대상 토지 계약 시 자동 알림 서비스 제공 (공인중개사 시스템 연계) |
🔔 부동산 거래 시 체크리스트
☑️ 내가 매수하려는 토지가 허가구역에 포함되는지 확인
☑️ 면적이 허가 기준을 넘는지 확인 (용도지역별 상이)
☑️ 거래 목적이 명확하고, 실제 사용할 용도와 일치하는지 확인
☑️ 반드시 허가 후 계약서 작성 (역순이면 계약 무효!)
☑️ 전매 제한 기간 체크 필수 (보유 목적인지 판단 필요)
🔗 참고 사이트
서비스 링크
| 부동산거래관리시스템 (허가구역 열람) | https://rtms.molit.go.kr |
| 국토교통부 토지정책 | https://www.molit.go.kr |
| 서울시 부동산정보조회 | https://land.seoul.go.kr |
| 정부24 (전자민원) | https://www.gov.kr |
✅ 마무리 요약
- 토지거래허가구역은 투기 방지 목적 규제 구역
- 2025년 4월 기준, 수도권 3기 신도시·재건축지 중심으로 강화 중
- 허가 없이 거래하면 계약 무효 + 처벌 대상
- 디지털 허가 전환 중 → 온라인 신청 확대
- 반드시 거래 전 허가 여부, 면적 기준, 목적 용도 체크하세요!
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