2025 재개발·재건축 유망 단지 TOP 5 (서울·경기)
2025년을 기점으로 본격화되는 재개발·재건축 사업 중 서울과 경기 지역에서 주목할 만한 유망 단지 TOP 5를 소개합니다. 투자 타이밍, 기대 분담금, 향후 일정까지 한눈에 살펴보세요.
서울 재개발·재건축 유망 단지 TOP 3
| 순위 | 단지명 | 사업구역 | 사업 유형 | 착공 예정 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 성수1가 제5구역 | 성동구 성수동1가 685 외 9필지 | 재개발 | 2026년 상반기 |
| 2 | 한남3구역 | 용산구 한남동 686 일원 | 재개발 | 2026년 하반기 |
| 3 | 용두3구역 | 동대문구 용두동 123-45 | 재개발 | 2027년 초 |
- 성수1가 제5구역
• 서울숲과 인접해 강북 핵심 입지로 부상
• 조합원 1인당 예상 분담금: 약 2억 원 초중반
• 지하철 2호선·수도권광역급행철도(GTX) C노선 수혜 전망 - 한남3구역
• 한남뉴타운 핵심 축, 한강조망권 확보
• 분담금 3억 원 내외 예상
• 고급 단지 수요가 꾸준히 유입되는 최고가권 - 용두3구역
• 동대문 패션단지 인근, 상권 재편 기대
• 조합원 분담금 1억 원 후반대
• 동대문역 환승 편의성 강화로 배후수요 확대
경기 재건축 유망 단지 TOP 2
| 순위 | 단지명 | 위치 | 사업 유형 | 착공 예정 |
|---|---|---|---|---|
| 4 | 과천 주공1단지 | 과천시 중앙동 | 재건축 | 2026년 초 |
| 5 | 철산1단지 | 광명시 철산동 | 재건축 | 2026년 하반기 |
- 과천 주공1단지
• 판교·분당과의 연계력, 서울 접근성 뛰어남
• 단지 내 최고 25층 주상복합 개발 계획
• 분담금 3억 원 중반대 예상, 청약 대기자 많음 - 철산1단지
• 광명 뉴타운 1지구 핵심, 철산역 도보권
• 평균 분담금 2억 원 초중반
• 광명시 공공주택 공급 예정지 인접으로 가치 상승 견인
투자 시 유의사항 & 분담금 예상
- 분담금 산정 구조
- 총사업비에서 보상비·기반시설비를 제외한 후 조합원 몫으로 배분
- 면적·기존 주택가액·가점 항목 등에 따라 개인별 차등 발생
- 청약 우선권과 사업성 검토
- 재건축 조합원은 청약 1순위 유지되나 일반분양 물량이 극히 제한
- 일반분양가 상한과 분담금 상승 압력, 사업성 시뮬레이션 필수
- 착공 시점 기반 매수 전략
- 착공 승인 전후로 프리미엄이 크게 움직이므로 일정 관리 중요
- 시공사 선정, 관리처분계획 인가 단계별 호가 변화 살펴보기
- 자금 계획 수립
- 분담금 대출 한도와 대환 대출 가능성 체크
- 이주비·중도금·잔금 납부 일정을 고려한 현금 흐름 시뮬레이션
- 규제 환경 점검
- 재건축 안전진단 기준, 조합원 지위 양도 제한 등 관련 법률 개정 동향
- 조세·부동산 보유세 부담 변화가 분담금 실수요자에 미치는 영향
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